Không dễ sửa đổi với những vướng mắc của luật đất đai hiện hành

Tại Hội thảo rà soát luật đất đai vừa được tổ chức tại Tp.HCM, khoảng 32 vấn đề vướng mắc trong luật đất đai được các chuyên gia, luật sư, người dân, doanh nghiệp, nhà quản lý đưa ra mổ xẻ.

Đụng đâu vướng đó

Đầu tiên là vấn đề với luật đất đai, những chuyên viên nghĩ rằng, cần làm rõ định nghĩa có toàn dân, trong khoảng đó cân nhắc xem sở hữu nên tiếp tục sử dụng thuật ngữ này hay không, bởi vì khái quát của nó mang nhiều kẻ hở như: quá mơ hồ, trên thực tại không có chủ thể nào được gọi là toàn dân cả, trong khi về bản chất, nói tới với là phải gắn sở hữu 1 chủ thể nào đó.

Theo những luật sư, hiện mang quá nhiều Điều luật

 Nghị định vì Quốc hội ban hành hay Chính phủ ban hành chồng chéo lên nhau. Ngay cả cùng một Điều luật bởi cùng một tổ chức ban hành cũng tự mâu thuẫn nhau. ví thử, Điều 17, Hiến pháp năm 1992 quy định, đông đảo những loại đất đều thuộc có toàn dân. bên cạnh đó, Điều 200, Bộ luật Dân sự 2005 lại quy định đất đai nói chung thuộc với Nhà nước. Như vậy, rõ ràng Luật đất đai chưa có sự quyết định về quy định với.

Một trong các vấn đề được nhiều doanh nghiệp quan tâm đó là quy định tiền sử dụng đất, thuê đất, quy định về phận sự thanh toán. Ông Nguyễn Cảnh Hà, giám đốc công ty TNHH XD-DV An Thiên Lý nghĩ rằng, các địa phương áp dụng giá đất sát giá thị phần nên việc thu tiền sử dụng đất 100% theo bảng giá đất chẳng khác nào là tịch thu Dự án, doanh nghiệp chẳng thể xoay xở được, dẫn tới ách tắc. Ông Hà kiến nghị, chỉ nên thu tiền sử dụng đất từ 10 – 20% theo bảng giá đất này.

Nhiều doanh nghiệp tỏ ra hoang sở hữu đối mang các Công trình thuê đất mang thời hạn 50 năm, khi mà doanh nghiệp nước ngoài được tuyển lựa đóng tiền thuê đất 1 lần hoặc đóng tiền thuê đất 5 năm một lần mang mức tăng không quá 15% thì các doanh nghiệp trong nước phải đóng tiền thuê đất hàng năm, mà giá đất lại gia tăng từng ngày, rất bất công cho doanh nghiệp trong nước.

Luật sư Nguyễn Đình Kim, VP Luật sư Quang Trung (Đoàn Luật sư Tp.HCM) kiến nghị hàng loạt những nội dung cần thay đổi trong Luật đất đai hiện hành như: vấn đề quy hoạch sử dụng đất; giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; giá đất; cấp giấy chứng nhận và thời hạn quyền sử dụng đất; giấy má hành chính trong quản lý đất; quản lý đất liên quan thị trường BĐS…

Theo những luật sư, luật kinh doanh BĐS là một vấn đề nhức nhối nhất hiện giờ. 

Luật sư Hoàng Văn Sơn, Trưởng văn phòng luật sư VNC (có trụ sở 129, Chu Văn An, quận Bình Thạnh, Tp.HCM) nghĩ rằng, về giấy tờ giao đất, thuê đất được quy định tại khoản 1 Điều 125 Nghị định 181/2004/NĐ-CP cho tới nay đã lộ rõ quá nhiều bất cập.

Luật sư Sơn khẳng định: “Với các điều khoản trong Nghị định này khiến cho các doanh nghiệp tiếp cận đất đai trở thành vô cùng khó khăn, dẫn tới phát sinh tiêu cực, giả dụ có “phong bì lớn” sẽ được địa ưu điểm, “phong bì nhỏ” thì bị đẩy tới địa điểm khác xấu hơn, còn không có phong bì thì đừng hòng thuê được đất”.

Một trong các vấn đề bức xúc nhất của doanh nghiệp kinh doanh BĐS bây giờ đó là quy định và giấy tờ giải phóng mặt bằng. Ông Nguyễn Cảnh Hà, Giám đốc công ty An Thiên Lý cho biết, Công trình vì công ty ông làm cho chủ tập trung đầu tư, sau khi đã giải phóng mặt bằng hơn 70% nhưng chỉ vài hộ dân còn lại không chịu nhận mức bồi thường nên Công trình đành phải chôn chân nhiều năm trời. Cuối cùng, người được bồi thường sau cùng, số tiền bồi thường cao gấp 20 - 30 lần người nhận bồi thường đầu tiên, dẫn tới khiếu nại, gây cản trở cho doanh nghiệp.

Khó sửa

Tại Hội thảo “Hoàn thiện những báo cáo rà soát luật đất đai, luật xây dựng, luật đấu thầu, luật kinh doanh BĐS” vì VCCI hài hòa mang Văn phòng Chính phủ vừa tổ chức tại Tp.HCM, hồ hết các ý kiến nêu ra đều được phân tích là sát đáng, đúng điểm nổi bật và đúng mang những gì mà thực tại người dân và doanh nghiệp gặp phải.

Ngoài ra, những chuyên gia, luật sư nhận định, để hóa giải hồ hết những vướng mắc bây giờ của luật đất đai là điều rất khó thành hiện thực, ngay cả việc vướng đâu gỡ đó cũng cả một vấn đề. Để dẫn chứng điều này, TS. Nguyễn Thị Tuyết Như cho biết, gần 4 năm nay, nhiều quy định bất cập trong luật kinh doanh BĐS đã dẫn đến hàng ngàn vụ khiếu kiện, hàng trăm công ty BĐS rút khỏi thị phần, giả dụ không nói là phá sản, số còn lại thì đang thoi thóp sống được ngày nào hay ngày ấy.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ tịch Hội Luật gia Tp.HCM nghĩ rằng, vì sở hữu quá nhiều bất cập trong luật đất đai, luật kinh doanh BĐS hiện hành nên rất khó xác định đâu là những vướng mắc cấp thiết nhất, cần sửa đổi trước hết, đâu là những bất cập cần điều chỉnh theo lộ trình. Chính vì vậy, những kiến nghị sửa đổi thì nhiều nhưng để điều chỉnh được thì còn cả quá trình.

Gần đây, Phó Tổng Thanh tra Chính phủ Nguyễn Đức Hạnh cũng đã với buổi làm việc với những doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên địa bàn Tp.HCM. Tại buổi khiến cho việc, ông Nguyễn Đức Hạnh đã tổng kết 8 nhóm vướng mắc mà luật đất đai, luật kinh doanh BĐS đang làm cho khó cho doanh nghiệp. Ông Hạnh cho rằng, các kẻ hở của luật hiện hành là một trong các nguyên bởi vì dẫn tới những vụ khiếu kiện triền miên mà ông trực tiếp tiếp nhận và xử lý hồ sơ.

“Nếu cách đây năm bảy năm về trước, những vụ khiếu kiện liên quan đến đất đai còn mang thể đáp ứng trong 1 thời gian xác định nhưng giờ đây, sở hữu quá nhiều quy định mới khiến công tác Thanh tra Chính phủ gặp đa số khó khăn, và để đáp ứng dứt điểm một vụ khiếu kiện nào đó cũng không phải là dễ”, ông Hạnh chia sẻ.

Xem thêm :Hà Nội sẽ sử lý quyết liệt các vi phạm về luật đất đai