Nên xoá bỏ cơ chế hai thị trường trong dự thảo sửa đổi luật đát đai

Thu hồi đất là 1 trong các vấn đề cần thiết của Luật đất đai, để hoàn thiện Luật đất đai, tiến sĩ Phạm Sĩ Liêm đã đưa ra một số khuyến nghị nhằm đẩy nhanh quá trình thu hồi đất vốn đang gặp nhiều bất cập.

Áp dụng chế độ dự trữ đất

Theo quan điểm của Tiến sĩ Liêm, một trong các vấn đề cần thiết trong thu hồi đất là mối quan hệ của thu hồi đất mang thị phần quyền sử dụng đất (thị trường đất đai -PV). bởi đất đai thuộc có nhà nước nên đất được Nhà nước thu hồi rồi giao cho những chủ sử dụng. Đây là nguồn cung nguyên thủy của thị phần luật đất đai. Sau đó, các người đã nhận được quyền sử dụng đất chuyển nhượng nó lại cho người khác. Như vậy, ở nước ta tồn tại 2 thị phần đất đai là thị phần đất đai cấp 1 mà Nhà nước là bên cung duy nhất nên dễ xảy ra tình trạng độc quyền và thị trường đất cấp hai trong đó bên mang quyền sử dụng đất chuyển nhượng cho người mang nhu cầu đất.

2 thị phần đó mang quan hệ mật thiết có nhau, tác động lẫn nhau rất phức tạp. Chỉ riêng vấn đề giá thì giá 2 thị phần này đẩy nhau lên theo dạng xoắn ốc, dẫn tới tình trạng giá đất đường phố nước ta vào loại cao hàng đầu trên thế giới, làm cho chi phí lớn mạnh nâng cao và hiệu quả đầu tư giảm xuống.

Nguyên nhân của tình trạng này là vì Luật Đất đai quy định 

việc xây dựng giá đất do UBND cấp tỉnh đưa ra nhằm thỏa thuận hệ thống tài chính đất đai dựa trên nguyên tắc 1 giá đất. bên cạnh đó, thực tiễn vẫn tồn tại 2 hệ thống giá: giá bởi Nhà nước quy định và giá trên thị trường.

Kết quả thanh tra của Thanh tra Tài chính tại Hà Nội năm 2011, cho thấy giá thực tế cao hơn bảng giá đất của UBND thành thị Hà Nội trong khoảng vài chục tới 400-500%. một thống kê khác của Ngân hàng Thế giới (WB) cũng chỉ ra sự chênh lệch lớn giữa giá đất bởi Chính phủ quy định và giá thị phần (thường cao gấp 10 lần giá Nhà nước). WB cho rằng,ở mọi quốc gia đều tồn tại song song hai hệ thống giá đất, nhưng điều quan trọng khoảng cách giữa 2 hệ thống giá không quá xa và nó phản ánh đúng quan hệ cung cầu trên thị trường.

Theo đề xuất của Tiến sĩ Liêm, chỉ cần áp dụng chế độ dự trữ đất thì mới phá vỡ được cái vòng luẩn quẩn đó.

Thu hồi đất: Áp dụng theo Hiến pháp

Điều 23 Hiến pháp quy định đất đai "trong trường hợp thực sự cần thiết bởi lý vì quốc phòng, an ninh bởi lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng dụng sở hữu bồi thường tài sản của tư nhân hoặc tổ chức theo tới giá thị trường", trong khi Điều 38 Luật đất đai ngoài quy định đó còn bổ sung thêm "lợi ích công cộng, phát triển kinh tế"! Vậy Luật có quyền quy định như thế hay không?

"Chưa với một quốc gia nào đưa phát triển kinh tế vào mục đích thu hồi đất do họ rất coi trọng quyền sử hữu tài sản của công dân, chỉ trong trường hợp thật sự quan trọng..." mới động chạm tới. mặc dù Điều 40 Luật đất đai xác định mục đích phát triển kinh tế chỉ là "Xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và những Công trình tập trung đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ" thì vẫn là không nên.

Người dân mang quyền hỏi thu hồi đất nông nghiệp để cấp cho Công trình sân golf bởi vì mục đích nào? bởi mở rộng tràn lan phạm vi thu hồi đất ra quá tầm kiểm soát như vậy là nên không?. Điều này hẳn không sở hữu gì là lúc thu hồi đất đã phát triển thành tiêu điểm của đa số bất ổn xã hội. vì thế, cần thi hành đúng Hiến pháp, ví như muốn thì sở hữu thể thay đổi lợi ích quốc gia thành lợi ích công cộng như thông lệ các nước.

Vấn đề bồi thường theo giá thị phần rõ ràng là không đơn giản bởi vì đối có đất tuyến đường thì giá thị trường của đất phụ thuộc vào vị trí thửa đất, mà mỗi vị trí đó lại là duy nhất. tuy nhiên, giá thị trường phụ thuộc vào quan hệ cung cầu và quan hệ cạnh tranh nên biến động luôn, còn bồi thường là 1 quá trình kéo dài, bình quân trong một khu vực cụ thể tại thời điểm, rồi gia giảm trong quá trình thương lượng thống nhất với người mang quyền sử dụng đất.

Xem thêm :Nên sửa hiến pháp rồi mới thay đổi luật đất đai