Lo ngại về sự an toàn cho các giao dịch nhà đất khi luật nhà đất sửa đổi

Luật Đất đai sửa đổi 2013 quy định việc công chứng.

Chứng thực hiệp đồng, văn bản chấp hành các quyền của người sử dụng đất được cho là sở hữu nhiều nguyên tố tích cực.

Để khiến cho rõ hơn về vấn đề này chúng tôi đã có buổi trao đổi với TS.LS Đỗ Gia Thư, Công ty Luật Hợp danh Bross & cùng sự.

- Ông thẩm định ra sao về vai trò của việc công chứng, chứng thực trong trong giao dịch đất đai?

Pháp luật đất đai trước đây đã quy định bắt bắt buộc công chứng đối với các giao kèo giao dịch về nhà đất. tuy nhiên, tình trạng giao dịch ngầm, chui như mua bán nhà đất bằng giấy viết tay không qua công chứng, chứng thực vẫn còn diễn ra; tình trạng 1 tài sản sở hữu thể đem bán cho nhiều người, thậm chí chữ ký còn bị giả mạo để lừa đảo, thu lợi mà không sở hữu ai kiểm soát.

Mặt khác, công tác quản lý đất đai của chúng ta thời gian qua cũng khiến cho chưa tốt, nhiều giao dịch về quyền sử dụng đất phát sinh nhưng không được công chứng, chứng thực. Hiện tượng đầu cơ, mua sắm đi bán lại bất động sản khá phổ thông, đối tượng của giao dịch cũng đa dạng, từ đất thổ cư, đất vườn tới đất nông nghiệp, lâm nghiệp đều sở hữu thể được chuyển nhượng.

Điều đó tạo nên Nhà nước thất thu thuế, các cơ quan nhà nước gặp nhiều khó khăn trong quản lý, Tòa án khó khăn lúc giải quyết tranh chấp.

do vậy, trong quá trình xây dựng dự thảo Luật Đất đai thay đổi đã mang ý kiến khuyên tôi bỏ công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch về bất động sản nhằm thực hiện chủ trương cải cách giấy tờ hành chính, song không được Quốc hội chấp nhận vì cho rằng nó sẽ bị lợi dụng, tác động xấu tới sự an toàn của những giao dịch bất động sản.

Như vậy, công chứng, chứng thực mang chức năng bảo đảm tính an toàn, tính xác thực của hiệp đồng giao dịch sẽ giúp tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với sinh hoạt kinh doanh bất động sản, đồng thời ngăn chặn những giao dịch bất hợp pháp, góp phần hạn chế những giao dịch bất động sản "ma", giảm thiểu rủi ro pháp lý sở hữu thể phát sinh, nhất là trong bối cảnh kiến thức pháp luật của người dân vẫn còn hạn chế và thị phần bất động sản còn tiềm ẩn nhiều bất cập.

- Việc công chứng và chứng thực các hiệp đồng giao dịch liên quan đến đất đai được quy định tại Luật Đất đai mới như thế nào, thưa ông?

Theo quy định Luật Đất đai sửa đổi 2013, những giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất được phân thành 2 nhóm: nhóm thứ nhất, buộc phải giao kèo phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới được xem là hợp pháp và với giá trị về mặt pháp lý; nhóm thứ 2, cho phép 1 hoặc các đối tác tham gia giao dịch tùy tuyển lựa với yêu cầu công chứng hoặc chứng thực hay không.

Đối mang nhóm thứ nhất, thuộc những trường hợp hiệp đồng bắt bắt buộc được công chứng hoặc chứng thực là khi các đối tác tham gia giao dịch không phải là tổ chức sinh hoạt kinh doanh bất động sản tiến hành việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất...

Nhóm thứ 2, được quyền tùy nghi chọn lọc có khuyên tôi công chứng hoặc chứng thực hay không (dù với công chứng hoặc chứng thực hay không thì văn bản vẫn sở hữu giá trị pháp lý). các văn bản đó bao gồm, hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền mang đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.

- có ý kiến nghĩ rằng, sự thông thoáng của những quy định công chứng tại Luật này sở hữu thể là “con dao 2 lưỡi” đối mang thị phần bất động sản. Quan điểm của ông như thế nào?

Sự thông thoáng trong thực hiện giấy tờ công chứng, chứng thực theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, nhưng điều này cũng dễ bị lợi dụng để vi phạm pháp luật. cho nên đòi hỏi sự cảnh giác, nghĩa vụ cao của công chứng viên, chứng thực viên trong đạo đức nghề nghiệp và chuyên môn nghiệp vụ.

trong khoảng thực tiễn công chứng, chứng thực những giao dịch liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất của tư nhân và hộ gia đình đã cho thấy còn nhiều hạn chế phát sinh trong quá trình khám phá, xác minh giấy má và thực hiện công chứng, chứng thực. với nhiều trường hợp chứng thực giao kèo đã vi phạm nghiêm trọng giấy má chứng thực. chẳng hạn như: chứng thực giao kèo thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà tài sản thuộc với chung của hộ gia đình nhưng chỉ sở hữu 1 thành viên trong gia đình ký vào hiệp đồng hoặc tài sản sở hữu chung...

Theo nguyên tắc ký chứng thực giao kèo thì các bên tham gia giao dịch hợp đồng phải ký trước mặt người có thẩm quyền chứng thực, người mang thẩm quyền ký chứng thực phải kiểm tra năng lực hành vi dân sự của họ, kiểm tra sự tự nguyện giao kết... Thế nhưng do chủ quan, tin tưởng hoặc vì những nguyên bởi nào đó mà nguyên tắc này không được công chức và người sở hữu thẩm quyền chứng thực để ý, nên trong thực tại đã mang trường hợp lừa dối trong giao dịch quyền sử dụng đất trong đó có sự "giúp sức" của người mang thẩm quyền chứng thực.

không những thế, sinh hoạt công chứng bây giờ vẫn còn hao hụt những cơ chế tương trợ để đảm bảo an toàn cho giao dịch. Ngay hệ thống thông báo liên thông có nhau giữa các tổ chức, cơ quan công chứng, chứng thực cũng chưa được xây dựng hoàn chỉnh.

- Ông với kiến nghị gì để khắc phục tình trạng trên?

Để khắc phục tình trạng này chỉ cần khoảng đến, chúng tôi nghĩ rằng, phải mau chóng hoàn thiện hệ thống pháp luật về công chứng, chứng thực; Đồng thời cần sớm ban hành Luật Chứng thực nhằm đảm bảo sự tách bạch giữa công chứng và chứng thực.

Mặt khác, cần nâng cao năng lực của đội ngũ công chức cấp xã và công chứng viên ngay trong khoảng bây giờ, Sở Tư pháp cần xây dựng kế hoạch tham mưu cho UBNN cấp tỉnh giấc trong việc tổ chức tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ về chứng thực cho đội ngũ Chủ tịch, Phó Chủ tịch UBNN cấp xã, công chức Tư pháp – Hộ tịch cấp xã và một số chức danh với liên quan khác để họ mang thể sẵn sàng bắt tay ngay vào chấp hành nhiệm vụ theo quy định của Luật Đất đai.

Xem thêm :Học hỏi kinh nghiệm quốc tế áp dụng vào sửa đổi luật đất đai 2013