Tư duy mới về giá đất trong sửa đổi luật đất đai

Ý tưởng về giá đất thị trường bộc lộ tư duy mới trong chính sách đất đai, song để biến ý tưởng thành pháp luật, áp dụng nhất quán trong thực tại, còn nhiều vấn đề cần khiến rõ.

Trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, mang 1 số sửa đổi

1) Chính phủ chỉ quy định quy trình và bí quyết định giá để các địa phương tuân thủ.

2) Khung giá vì UBND tỉnh, thành phố ban hành sẽ được ổn định trong thời hạn năm năm, thay do 1 năm như hiện hành.

3) Giá đất trên chỉ áp dụng trong bốn trường hợp: làm căn cứ tính các loại thuế, lệ phí về đất, thu tiền sử dụng đất lúc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, tư nhân đang sử dụng đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất.

4) Việc giao, cho thuê đất mới, tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng thì áp dụng giá thị phần. những dự định vừa nêu miêu tả ý tưởng mới về giá đất theo hướng thị phần hóa, song vẫn còn nhiều vấn đề cần bàn cho rõ bổ xung.

Theo Luật Đất đai 2003, giá đất bởi Nhà nước quy định tuân thủ 2 vai trò cơ bản: làm cho căn cứ tính thuế (và lệ phí); khiến căn cứ thu tiền sử dụng đất và đền bù đất bị thu hồi.

Về vai trò thứ nhất, trong hệ thống thuế nước ta và nhiều nước trên thế giới, có nhiều loại thuế được tính theo doanh thu thực tiễn, nghĩa là theo giá sắm bán thực tiễn. ngoài ra, trong hoạt động kinh tế, lại xuất hiện những hành vi thông đồng giữa bên mua sắm và bên bán để trốn thuế bằng cách khai giá nộp thuế thấp hơn giá thực tại.

Để ngăn chặn những hành vi này, trong văn bản pháp luật thuế, người ta thường quy định tăng cường giá tính thuế tối thiểu. giả dụ giá kê khai nộp thuế thấp hơn giá tối thiểu, phải tính thuế theo giá tối thiểu.

Theo pháp luật hiện hành, các loại thuế (và lệ phí) liên quan đến đất đều tính theo giá đất do UBND thức giấc, thành quy định. Vậy là chỉ với 1 giá tính thuế duy nhất. Giá đất quy định mặc nhiên bao biện tăng cường chức năng “làm căn cứ tính thuế”. Cần thấy rằng giá đất Nhà nước quy định sở hữu thể được dùng khiến căn cứ tính thuế ví như nó phù hợp với đề nghị của công tác thuế, nhưng chức năng kinh tế của giá đất không phải là để tính thuế, mà là để thể hiện giá trị đất. giả dụ khiên cưỡng sử dụng đồng thời cả hai nhiệm vụ trong cộng 1 giá, sẽ phát sinh mâu thuẫn khó điều hòa.

Thí dụ: khi giá nhà nước quy định tương đối thấp, người sử dụng đất dễ chấp nhận áp dụng cho việc tính thuế, tính tiền sử dụng đất, nhưng người với đất bị thu hồi lại không chấp nhận đền bù theo giá thấp như vậy. Còn nếu như giá quy định tương đối cao, tình hình sẽ ngược lại.

Bao năm nay, Chính phủ và UBND các thức giấc, thành đã bỏ biết bao công sức cho việc định giá đất, mà vẫn bị coi là không sát thực tế. Để hóa giải mâu thuẫn nêu trên, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã tách hai vai trò kể trên thành hai giá riêng biệt.

Giá đất bởi UBND tỉnh giấc, thành quy định sẽ đảm nhiệm nhiệm vụ của giá tính thuế tối thiểu. Như vậy, tuy gọi là giá, nhưng không phải là giá sắm bán. Giá này thuộc ngành nghề thuế và thường bởi vì cơ quan tài chính quy định.

Nhờ đó Chính phủ, UBND các tỉnh, thành khỏi phải khiến cho việc định giá đất, một công việc khiến chính quyền địa phương vừa tốn công, tốn sức, đôi khi hại cả uy tín vì giá không sát thực tiễn.

Về vai trò thứ hai, ví như chúng ta coi việc giao đất cho dân sử dụng an cư lâu dài với thu tiền sử dụng đất thực tế là Nhà nước bán quyền sử dụng đất cho dân, coi việc Nhà nước thu hồi đất với đền bù là buộc dân bán lại quyền sử dụng đất cho Nhà nước, thì giá đất là giá sắm bán quyền sử dụng đất. có cách hiểu này, giá đất trở về với vai trò vốn có của nó là diễn đạt giá trị đất.

Trong cả 2 trường hợp mua bán trên, nếu như giá đất thích hợp với giá trị đất, mọi việc tất diễn ra suôn sẻ, vì nó phù hợp có quy luật trao đổi ngang giá trị của kinh tế thị trường. Song cần nhấn mạnh rằng, trong điều kiện kinh tế thị phần, chỉ với giá thị trường mới đóng được vai trò này.

Chỉ tới mấy năm vừa mới đây, trên tuyến đường tìm kiếm giải pháp tháo gỡ vướng mắc về giá đất

 ý tưởng về giá đất thị trường mới khởi đầu gây cho. Trong dự luật thay đổi lần này, ý tưởng đó được dự định ghi thành luật áp dụng cho các trường hợp giao và cho thuê đất mới và thu hồi đất đang sử dụng.

Ý tưởng về giá đất thị phần biểu lộ tư duy mới trong chính sách đất đai, song như thực tiễn cho thấy, để biến ý tưởng thành pháp luật và được áp dụng nhất quán trong thực tiễn, còn nhiều vấn đề cần khiến rõ. đầu tiên cần xác định rằng đã chấp nhận kinh tế thị phần, tất phải chấp nhận giá thị phần, kể cả đối với đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do chỉ như vậy mới là trao đổi ngang giá trị, bảo đảm hưởng lợi ích của các đối tác liên quan.

Tiếp theo, cần xác định rõ bản chất của giá thị phần phải là “thuận mua sắm vừa bán”. bất cứ sự ép buộc nào trong khoảng phía nhà đầu tư hay người bán, từ Nhà nước hay tổ chức tư vấn, đều khiến méo mó giá thị phần. tuy nhiên nhiều người vẫn chỉ hiểu giá thị trường là giá mà người ta đã mua sắm bán trên thị phần. do đó khi thấy giá đất đã ngang mức đó, thì coi đó là giá trị trường.

Cách hiểu này quá đơn giản, không thấy rằng “thuận mua vừa bán” chỉ lộ diện lúc việc sắm bán đã thành công. bởi thế ví như áp giá đó cho việc mua bán đang hoặc sắp diễn ra thì đó chưa phải là giá thị phần, bởi 2 bên chưa quyết định.

Vì chưa nhận thức được chiều sâu của giá thị trường như thế nên mới góp mặt kiến nghị bãi bỏ cơ chế “thoả thuận” giá đền bù với người với đất bị thu hồi, kiến nghị Nhà nước can thiệp khi đa số người có đất bị thu hồi đã chấp nhận giá đền bù.

Muốn đưa được ý tưởng giá đất thị phần vào cuộc sống, dự thảo Luật Đất đai còn phải quy định rõ biện pháp chấp hành để bảo đảm nguyên tắc “thuận sắm vừa bán”. Thí dụ : đối với đất mới giao, phải qua đấu giá; đối có đất thu hồi, phải áp dụng cơ chế quyết định. Nhà nước có chính sách khuyến khích đầu tư, nhưng cũng phải bảo vệ lợi ích của người có đất bị thu hồi như 1 bộ phận của chính sách tam nông, bảo đảm cho họ không các bù được thiệt hại bởi vì không còn đất, mà còn với phần trong thành quả của phát triển.

Đất là một yếu tố vật chất của sản xuất và đời sống

Nhưng nó khác các sản phẩm sản xuất hàng loạt ở chỗ mỗi lô đất là một sản phẩm riêng biệt. 2 lô đất, dù diện tích bằng nhau, dù liền kề, nhưng giá trị mỗi lô lại khác nhau, do: (1) Mức độ đầu tư vào mỗi lô đất khác nhau. Và cần thiết hơn; (2) Lợi ích thu được trong khoảng đất đối sở hữu mỗi người đang sử dụng khác nhau. Nói khác đi mức độ thiệt hại vì mất đất của 2 người đang sử dụng hai lô đất đó không giống nhau. vì thế họ mang đòi hỏi các giá đền bù khác nhau là thích hợp có thực tế khách quan.

Song cách giám định của quý khách lại khác. Đối sở hữu họ, giá trị mỗi mét vuông trong khu đất họ muốn tập trung đầu tư đều như nhau. cho nên họ muốn đền bù theo một giá. người mua và người đang sử dụng đất khó gặp nhau là do mang 2 cách nhìn nhận giá trị đất như thế.

Nguyên tắc “thuận mua vừa bán” chỉ phù hợp có quan hệ dân sự, không thể áp dụng đối có các trường hợp thu hồi đất do lợi ích quốc gia thuộc về trách nhiệm công dân. Trong các trường hợp này, cần áp dụng cơ chế trưng mua. Dự thảo Luật Đất đai phải làm rõ các trường hợp này và mang chế độ giá trưng sắm thích hợp.

Xem thêm :Tổng kết thi hành dự luận luật đất đai 31/12/2010