Vì đâu mà lại hoãn việc sửa đổi luật đất đai

Dự Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đã được Chính phủ thống nhất xin rút ra khỏi chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2008. sở hữu nghĩa dự luật này sẽ không được trình ra Quốc hội tại kỳ họp tháng 10 tới như dự định.

Cái cần thì không sửa

Năm 2006, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận kế hoạch thay đổi, bổ sung 1 số điều của Luật Đất đai 2003, trên cơ sở những đề xuất tập trung vào hai điểm chủ yếu. Thứ nhất, hệ thống quy hoạch sử dụng đất và hệ thống quy hoạch xây dựng còn nhiều chồng chéo; quy hoạch sử dụng đất ôm đồm nhiều nội dung nhưng không hiệu quả và hao hụt thực tế; chưa làm cho rõ phân vùng sử dụng đất khi mà ô nhiễm môi trường vẫn bị quá tải ở nhiều nơi. Thứ 2, nhiều quy định của luật pháp hiện hành không còn thích hợp sở hữu yêu cầu của sân chơi thương nghiệp quốc tế WTO; đặc biệt là đề nghị bình đẳng giữa người dùng trong nước và nước ngoài về tiếp cận và sử dụng đất.

Ngoài ra, dự Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai trình Chính phủ hồi cuối tháng 8 đã không đưa ra được cách giải quyết thỏa đáng các vấn đề này. Quy hoạch là một trong 8 điểm sửa đổi của Luật Đất đai mà Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) đề xuất, nhưng cái sửa ấy chỉ là bổ sung 1 số điểm về nguyên tắc, nội dung, thẩm quyền mà không đề cập đến vấn đề mấu chốt nhất hiện nay: xây dựng mối quan hệ hữu cơ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng?

Theo GS - TSKH Đặng Hùng Võ, Chủ nhiệm bộ môn Địa chính, Đại học Quốc gia Hà Nội, "phân vùng sử dụng đất" trong quy hoạch chính là chìa khóa để phân ranh chức năng giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng, đồng thời cũng là chìa khóa xác định tính hiệu quả trong sử dụng đất. "Khi mang hệ thống phân vùng sử dụng đất phù hợp thì chắc chẳng còn phải cãi nhau về việc mang nên đặt nhà máy đóng tàu ở vịnh Vân Phong hay không, hoặc nên đặt nhà máy luyện thép của Hà Tĩnh ở đâu cho phải" - GS Võ nói.

Liên quan tới bình đẳng trong tiếp cận và sử dụng đất giữa khách hàng trong nước và nước ngoài

pháp luật hiện hành vẫn còn bất cập. Để tháo gỡ, Nghị quyết 08-NQ/TW ngày 5.2.2007 của Hội nghị Ban tuân thủ Trung ương Đảng lần thứ 4 khóa X khẳng định rất cụ thể: "Tạo khung pháp lý để mở rộng từng bước quyền của các quý khách nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản", và "hoàn chỉnh các quy định về thế chấp đất đai". Nhưng giải đáp báo chí, Thứ trưởng Bộ TN-MT Trần Thế Ngọc nói rằng, chưa đủ "chín" để sửa đổi những quy định hiện hành liên quan đến bình đẳng về quyền và trách nhiệm của người dùng trong nước và nước ngoài khi tiếp cận mang đất đai. Đó cũng là lý bởi vì làm dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung đã không đề cập tới nội dung này.

Khi mà đó, GS Võ lại khẳng định, lúc này đã hoàn toàn đủ điều kiện để trình lên Quốc hội thống nhất 2 vấn đề: một là cho phép người dùng nước ngoài được thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất trực tiếp trong khoảng hộ gia đình, tư nhân trong phạm vi Công trình đã được xét duyệt; 2 là cho phép những các bạn được thế chấp bằng quyền sử dụng đất của những Dự án đầu tư tại các tổ chức tín dụng có pháp nhân nước ngoài.

Nghị định 181/2004/NĐ-CP cho phép doanh nghiệp liên doanh với vốn ưu tiên đầu tư nước ngoài đã thuê đất của hộ gia đình, tư nhân mà chuyển thành doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài thì vẫn tiếp tục được thuê đất của hộ gia đình, cá nhân đó. thực tại cho thấy cơ chế này mang lại nhiều ích lợi hơn cho hộ gia đình, tư nhân cho thuê đất. ngoài ra, Nghị định 84/2007/NĐ-CP cũng tạo một bước đổi mới cần thiết về việc cho phép các bạn nước ngoài được chấp hành các Công trình xây dựng kinh doanh nhà ở để bán như người mua trong nước và được nhận chuyển nhượng Công trình.

Như vậy, lúc quyền sử dụng đất của các Công trình tập trung đầu tư đã được thế chấp tại ngân hàng sở hữu pháp nhân nước ngoài mà các bạn không sở hữu khả năng trả nợ thì ngân hàng sở hữu thể tiếp tục thực hiện Công trình hoặc chuyển nhượng Công trình cho các bạn khác để thu hồi nợ. Ai cũng biết rằng cơ chế thế chấp này là một giải pháp về vốn rất hiệu quả cho thị phần bất động sản nước ta.

Điều sửa lại chưa cần

Trong khi các vướng mắc với tính mấu chốt ấy không được đề cập thì dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung lại kiến nghị những nội dung mà theo phân tích của các chuyên viên là "chưa cần thiết" phải xem xét vào thời điểm này. giả sử, kiến nghị kéo dài thời hạn sử dụng đất cho nông dân thành vô hạn; bãi bỏ khung giá đất bởi Chính phủ quy định; thời hạn ban hành giá đất của UBND cấp tỉnh giấc không phải hàng năm mà kéo dài 5 năm...

"Theo lộ trình vạch ra, khi Bộ Chính trị chỉ đạo tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai, vấn đề thời hạn sử dụng đất nông nghiệp sẽ được xem xét vào khoảng năm 2013 lúc gần kết thúc thời hạn sử dụng đất hiện hành (ta giao đất vào năm 1994 mang thời hạn 20 năm)", GS Võ nói. thực tại chưa có gì phát sinh "nóng" về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp hiện giờ để cần phải đổi thay lộ trình đã định.

Khung giá đất do Chính phủ quy định được coi là hành lang pháp lý để UBND các tỉnh quy định giá đất tại địa phương. Theo GS Võ: "Giá đất do Nhà nước quy định phải thích hợp sở hữu giá đất trên thị phần trong điều kiện bình thường là một nguyên tắc pháp luật, nhưng không phải bởi thế mà coi giá thị trường là "tối thượng" để bỏ đi những công cụ để điều tiết giá thị phần theo chủ trương của Nhà nước". nếu như khung giá đất của Chính phủ đang có điểm nào chưa phù hợp thì phải triển khai sao cho thích hợp, chứ không thể bởi vì vậy mà kiến nghị bỏ đi. Việc ban hành giá đất hằng năm của UBND cấp tỉnh giấc cũng là 1 quy định mô tả tính sát thực sở hữu thị phần, đồng bộ với năm tài chính. Bỏ mặt bằng giá hằng năm để chấp nhận mặt bằng giá 5 năm là chuyện không không lớn.

Xem thêm :Tư duy mới về giá đất trong sửa đổi luật đất đai