Mua bán đất bằng giấy viết tay không công chứng sẽ xử lý như thế nào

Điều 707 Bộ luật dân sự 1995 quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau "giao kèo chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước với thẩm quyền, phải được khiến cho giấy tờ và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai."

Việc xử lý hiệp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Đối có trường hợp của bạn, sẽ có 2 khả năng xảy ra:

Trường hợp 1: sau lúc chuyển nhượng đất, hai bên không xảy ra tranh chấp và bên sắm trồng cây lâu năm, khiến cho nhà chắc chắn...mà không bị bên chuyển nhượng phản đối thì Tòa án vẫn công nhận hợp đồng theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết những vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình tại phần II, mục 2, tiểu mục hai.3 quy định việc đáp ứng tranh chấp giao kèo chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trong khoảng sau này 15/10/1993 như sau:

Điều kiện để công nhận giao kèo chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 tới Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản hai Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi giao kèo đó mang gần như các điều kiện sau đây:

a.1. Người tham gia giao kết hiệp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2. Người tham gia giao kết giao kèo chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3. Mục đích và nội dung của hiệp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải mang đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;

a.6. hiệp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản với chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp mang thẩm quyền.

b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không với tất cả các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục hai.3 mục hai này.

b.1. Đối có hiệp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục hai.3 mục hai này, nhưng đã sở hữu một trong những loại giấy má về quyền sử dụng đất được quy định tại những khoản một, hai và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, ví như trong khoảng ngày 01/7/2004 mới với chỉ định Toà án đáp ứng, thì không coi là hợp đồng vô hiệu vì vi phạm điều kiện này.

b.2. Đối có giao kèo chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục hai này, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc 1 trong những loại hồ sơ quy định tại các khoản một, hai và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà mang phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới với khuyên tôi Toà án giải quyết, thì không coi là giao kèo vô hiệu bởi vì vi phạm điều kiện này.

b.3. Đối có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục hai.3 mục 2 này, ví như sau lúc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà cứng cáp... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước với thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo những quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong ngành nghề đất đai, thì Toà án công nhận hiệp đồng. giả dụ bên nhận chuyển nhượng chỉ làm cho nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần giao kèo chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần giao kèo đối sở hữu diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả 2 bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các đối tác thanh toán cho nhau phần chênh lệch."

Trường hợp hai: sau khi chuyển nhượng, 2 bên xảy ra tranh chấp, bên bán yêu cầu Tòa tuyên bố giao kèo vô hiệu.

Đối sở hữu trường hợp mà với tranh chấp phát sinh, bên bán khuyên tôi Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì việc giải quyết hậu quả sẽ được xử lý theo điểm c, tiểu mục 2.3, mục 2, phần II, nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP cụ thể :

"c) Việc đáp ứng hậu quả của giao kèo chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

c.1. khi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thì tuỳ từng trường hợp Toà án áp dụng quy định của điều luật tương ứng từ Điều 136 tới Điều 138, trong khoảng Điều 140 đến Điều 145 và Điều 146 của Bộ luật Dân sự để xác định thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố hiệp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và xử lý hậu quả của giao kèo chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

 Xác định lỗi, xác định phận sự bồi thường thiệt hại

Việc xác định lỗi, xác định phận sự bồi thường thiệt hại được tuân thủ theo hướng dẫn tại điểm a và điểm b tiểu mục hai.4 mục 2 Phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao "Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết 1 số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình"

 Xác định thiệt hại

- lúc tuyên bố giao kèo chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Toà án cần xác định thiệt hại gồm:

Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã khiến cho huỷ hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm nâng cao giá trị quyền sử dụng đất, giá trị Dự án, tài sản, cây lâu năm... trên đất. Trong trường hợp hiệp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không sở hữu thoả thuận khác về việc áp dụng phương thức phạt vi phạm giao kèo và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 Bộ luật Dân sự để bảo đảm tuân thủ giao kèo thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất bởi vì các bên thoả thuận sở hữu giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu như với.

- Để xác định đúng những thiệt hại nói trên, Toà án phải tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về đất như sau:

giả dụ những đương sự không thoả thuận được về giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì Toà án đề nghị cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra thỏa thuận thành lập hội đồng định giá. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị phần chuyển nhượng tại địa phương nơi đất đang tranh chấp đối mang từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm.

Trong trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp thức giấc sở hữu quy định giá trị quyền sử dụng đất cụ thể phù hợp sở hữu giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị phần tại địa phương hoặc những trung tâm giao dịch bất động sản sinh hoạt hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm, thì Toà án với thể căn cứ vào giá do Uỷ ban nhân dân quy định hoặc giá niêm yết của những trọng tâm giao dịch để xác định giá trị quyền sử dụng đất, mà không nhất thiết phải thành lập hội đồng định giá. Trong trường hợp này cần phải với căn cứ xác định giá quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân quy định hoặc giá quyền sử dụng đất do trung tâm giao dịch bất động sản niêm yết là hoàn toàn thích hợp sở hữu giá thị phần vào thời điểm xét xử sơ thẩm.

- phận sự chịu chi phí cho việc định giá bởi những đương sự phải chịu chi phí tương ứng có phần trách nhiệm của họ. Trường hợp đương sự có yêu cầu định giá lại, thì người có chỉ định phải tạm ứng trước chi phí cho việc định giá lại và Toà án sẽ thỏa thuận ai phải chịu chi phí định giá tuỳ thuộc vào kết quả xét xử."

Như vậy, trường hợp của bạn sở hữu thể căn cứ vào những quy định trên đây để biết hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay, không sở hữu công chứng chứng thực.
Xem thêm :Luật đất đai sửa đổi sẽ dễ thở hơn trước