Doanh nghiệp bđs khốn đốn với sự thay đổi luật đất đai liên tục

Chỉ cần khoảng chờ các thông tư hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai 2013.

 Bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7, những doanh nghiệp đầu tư cơ sở vật chất, khu công nghiệp như đang ngồi trên lửa. 

Họ đang lo ngại tương lai số tiền thuê đất phải nộp sẽ là một gánh nặng tài chính.

Đổi thay tưởng nhỏ...

Mang tới 10 thông tư sẽ lần lượt được ban hành để hướng dẫn chi tiết phương pháp tuân thủ Luật Đất đai sửa đổi, bên cạnh năm nghị định đã được ban hành trước đó. Chưa biết những thông tư này sẽ giải thích luật cụ thể tới đâu, chứ lúc này những doanh nghiệp hạ tầng đang nhìn vào câu chữ trong luật và hình dung ra các rắc rối sẽ tới với họ trong kinh doanh. các băn khoăn quanh đó chuyện thời hạn cho thuê đất và nộp tiền thuê đất mà họ mang đến buổi tọa đàm chủ đề “Tác động của Luật Đất đai 2013 đến các doanh nghiệp ưu tiên đầu tư hạ tầng” tổ chức tại Tp.HCM ngày 11/7 cách đây không lâu mới chỉ được trả lời phần nào.

Quy định cũ cho phép các doanh nghiệp công trình với vốn đầu tư nước ngoài được quyền nộp tiền thuê đất cho Nhà nước hàng năm hoặc nộp 1 lần cho cả thời gian thuê đất. Còn doanh nghiệp trong nước chỉ được nộp tiền thuê đất hàng năm, nhưng được thu tiền thuê đất lại của người mua hàng năm hoặc cả thời gian thuê; và quý khách thuê lại đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thế nhưng, phương hướng thuê đất theo quy định mới đã đổi thay hoàn toàn.

 Cụ thể, tại khoản 2, điều 149 của Luật Đất đai 2013 quy định “...đối sở hữu phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất mang quyền cho thuê lại đất có hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối mang phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất có hình thức trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm”.

Vấn đề có thể sẽ không rắc rối nếu như khoản hai, điều 210 của luật này không quy định, “...trường hợp người mua được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để ưu tiên đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu công trình khu công nghiệp, cụm công nghiệp khu chế xuất mà đã cho thuê lại đất mang kết cấu cơ sở theo hình thức trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê trước ngày luật này mang hiệu lực thi hành thì phải nộp tiền cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ; người thuê lại đất sở hữu quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sau lúc chủ ưu tiên đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước”.

Đến những rắc rối lớn

Ông Nguyễn Văn không to, Chủ tịch Hiệp hội những doanh nghiệp khu công nghiệp Tp.HCM (HBA), nghĩ rằng luật mới đang đặt những doanh nghiệp cơ sở vật chất trong nước trước một thách thức không nhỏ. ví như họ tiếp tục nộp tiền thuê đất cho Nhà nước hàng năm như lâu nay thì chỉ được thu tiền thuê đất lại của người mua hàng năm.

Điều này dẫn tới hệ lụy là, trong khi các công ty thuê đất trong khu công nghiệp muốn thanh toán một lần để yên tâm tập trung đầu tư sản xuất lâu dài thì họ chỉ được nộp tiền thuê đất hàng năm. Và sở hữu thời gian thuê hàng năm như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của họ chẳng có giá trị gì lúc đem thế chấp ngân hàng để vay vốn. do đó, những công ty cơ sở vật chất buộc phải chuyển sang cách thức nộp tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê. cách thức này đặt giới chủ tập trung đầu tư dưới một áp lực tài chính không dễ vượt qua, nhất là vào thời điểm này.

Ông Đoàn Hồng Tâm, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Khu công nghiệp Hiệp Phước, cho biết khu công nghiệp Hiệp Phước có quy mô khoảng 908 héc ta, được đầu tư thành hai giai đoạn, trong đó giai đoạn 1 khoảng 311,5 héc ta và giai đoạn hai khoảng 597 héc ta. Công ty này ký hợp đồng thuê đất với Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm. Hiện công ty này đã cho 82 doanh nghiệp thuê lại đất với tổng cộng khoảng 171 héc ta. số đông những doanh nghiệp này đều chọn hình thức trả tiền thuê đất 1 lần.

Sở hữu cách cho thuê này và theo quy định mới, công ty này bắt buộc đóng tiền thuê đất một lần, do nếu không, khách thuê sẽ bị hạn chế quyền sử dụng đất, nghĩa là họ không thể cầm cố quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng. Vấn đề là tìm đâu ra tiền để đóng vào khi này.

Ông Tâm nghĩ rằng để có được khu công nghiệp như ngày hôm nay.

công ty đã phải tốn chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, san lấp mặt bằng trong khoảng một vùng hoang hóa ngập mặn... Số tiền thu của những doanh nghiệp cũng đổ vào xây dựng cơ sở của Dự án. Nay phải bỏ ra vài trăm tỉ đồng một khi để trả tiền thuê đất là một áp lực tài chính rất lớn, nếu không muốn nói là không thể thực hiện được.

Trường hợp của khu công nghiệp Hiệp Phước cũng là tình trạng chung của đầy đủ những khu công nghiệp trên địa bàn Tp.HCM. giả sử như khu công nghiệp Long Hậu hiện đã lấp đầy khoảng 70%, và ví như phải đóng tiền theo quy định mới, chủ đầu tư phải đóng ngay 385 tỉ đồng. Theo thống kê của HBA, hiện cả nước với khoảng 260 khu chế xuất, khu công nghiệp và khu kỹ thuật cao.

1 vấn đề nữa làm các doanh nghiệp trong ngành nghề này băn khoăn, đó là với hay không việc tiền thuê đất phải đóng theo “giá thị trường” bằng hình thức thẩm định giá. Trước đây những doanh nghiệp công trình thuê đất nông nghiệp với giá rất thấp, chỉ khoảng 200.000 đồng/mét vuông, sau khi tập trung đầu tư cơ sở vật chất giá đất gia tăng lên. Giá thị phần được phân tích hiện nay trong khoảng bằng tới cao hơn giá kinh doanh. Điều này sẽ ảnh hưởng tới giá vốn, bởi vì chẳng khác nào họ bỏ tiền ra khiến cho cơ sở cho đất tăng giá rồi trả tiền thuê theo giá đó.

Kỳ vọng sự điều chỉnh

Để đáp ứng vấn đề, 1 số doanh nghiệp trong lĩnh vực này đề xuất nên với 1 thời hạn chuyển tiếp khoảng năm năm để họ sở hữu thể xoay xở. Còn đối với diện tích đất chưa cho thuê lại, những chủ ưu tiên đầu tư được xác định giá nộp tiền thuê đất một lần tại thời điểm ban hành thống nhất cho thuê đất và được nộp theo tiến độ cho thuê lại đất. Ông Chủ tịch HBA cũng nghĩ rằng trên nguyên tắc bất hồi tố, giá thuê đất của công ty cơ sở vật chất thuê của Nhà nước là giá đã ghi tại một trong ba văn bản, gồm hợp đồng thuê đất, quyết định giao đất và giấy chứng nhận tập trung đầu tư.

Chỉ mới hai tuần kể diễn ra từ mang hiệu lực, Luật Đất đai 2013 cần với bổ xung thời gian để đi vào thực tế; hơn nữa, hệ thống văn bản dưới luật lúc này vẫn chưa hoàn chỉnh. Nói như ông Trần Đình Hạnh, Phó cục trưởng Cục Kinh tế và lớn mạnh quỹ đất - Tổng cục Quản lý đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cả cán bộ chuyên trách hiện tại còn phải “nhức đầu, ù tai” khi đọc các văn bản luật, nói gì tới doanh nghiệp.

Luật mới đụng chạm trực tiếp tới hoạt động kinh doanh của những doanh nghiệp nên họ phản ứng nhanh. những doanh nghiệp góp ý sở hữu kỳ vọng các bất cập sẽ được xem xét chỉ cần khoảng cơ quan quản lý soạn thảo thông tư hướng dẫn, chứ đợi khi văn bản ban hành rồi thì kể như xong.

Xem thêm :Các chính sách trong luật đất đai sẽ có hiệu lực từ tháng 7