Điểm mới trong thu hồi và bồi thường của luật đất đai

Luật Đất Đai 2013 sẽ có hiệu lực thi hành trong khoảng ngày 1/7/2014. Luật mới đã khắc phục những điểm hạn chế chưa được quy định trong luật cũ và đáp ứng được các vấn đề còn khó khăn trong thực tại về bồi thường và thu hồi đất.

Chúng tôi đã có buổi phỏng vấn với Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội về các điểm mới về bồi thường và thu hồi đất.

- Hỏi: Thưa luật sư, một trong những điểm mới trong Luật Đất Đai 2013 là đưa vào Luật đất đai bảo đảm của nhà nước đối sở hữu người sử dụng đất lúc nhà nước thu hồi đất, quy định này cụ thể như thế nào?

- Luật sư Phạm Thị Bích Hảo: Theo Điều 26, khoản 3 Luật Đất Đai 2013, 3. khi Nhà nước thu hồi đất bởi mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội bởi vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.

- Hỏi thẩm quyền về thu hồi đất sở hữu gì mới?

- Luật sư Phạm Thị Bích Hảo trả lời:

một. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giấc quyết định thu hồi đất trong những trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối mang tổ chức, hạ tầng tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản hai Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện thỏa thuận thu hồi đất trong những trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối có hộ gia đình, tư nhân, cùng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được với nhà ở tại Việt Nam.

Điểm mới so có Luật Đất Đai 2003 là trường hợp trong khu vực thu hồi đất mang cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản hai Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giấc quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện thỏa thuận thu hồi đất. Như vậy, nếu sở hữu quyết định thu hồi đất đối với cả tổ chức và tư nhân thì thỏa thuận thu hồi thuộc UBND cấp tỉnh.

- Trình tự thông báo lúc thu hồi đất mang gì mới so mang Luật Đất Đai 2003?

- Luật sư Phạm Thị Bích Hảo trả lời: Theo điều 67 khoản 1 Luật Đất Đai 2013.

Trước lúc với thống nhất thu hồi đất, từ từ nhất là 90 ngày đối mang đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước sở hữu thẩm quyền phải thông tin thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông tin thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Luật đất đai 2003 chỉ quy định thông báo cho người bị thu hồi biết lý bởi vì thu hồi, thời gian chuyển di, cách thức tổng thể. Luật mới đã cụ thể hóa hơn và mang sự tham gia của người dân vào kế hoạch khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, tránh những trường hợp không đồng ý về phương hướng đền bù lúc thu hồi.

- Hỏi: những trường hợp phải thu hồi đất sở hữu gì mới so sở hữu quy định của Luật Đất Đai 2003?

- Luật sư Phạm Thị Bích Hảo: Luật Đất Đai 2003 quy định 12 trường hợp thu hồi đất. Luật Đất Đai 2013 phân ra 4 trường hợp thu hồi đất rất rõ ràng trong khoảng điều 61 tới điều 65 như: thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội bởi vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi đất vì chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, mang nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

Trong các quy định thu hồi đất có 1 số điểm mới như thu hồi vì sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất vì thiếu hụt phận sự để bị lấn chiếm; người sử dụng đất không thực hiện trách nhiệm đối sở hữu nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành.

Việc thu hồi đất vì vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, thỏa thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

- Hỏi: Trình tự thu hồi đất trong Luật Đất Đai có gì mới?

-Luật sư Phạm Thị Bích Hảo : quy trình thu hồi đất được quy định rõ ràng và chú ý đến sự thông báo phổ thông đến từng người dân và thông tin trên phương nhân thể thông báo đại chúng. Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không hài hòa với tổ chức làm chức năng bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức khiến cho chức năng bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất tuân thủ. Việc vận động, thuyết phục người dân trong trình tự thu hồi đất được quy định trong luật là một điểm mới, đề cao phương pháp thuyết phục người dân chưa kết hợp với tổ chức làm cho chức năng bồi thường. cách thức thuyết phục được quy định trước khi áp dụng cưỡng chế sẽ giảm thiểu được thủ tục và chi phí cho việc cưỡng chế lúc thu hồi đất và cũng là sự phổ thông pháp luật đất đai đến người dân khi nhà nước thu hồi đất.

- Hỏi: Việc cưỡng chế lúc thu hồi đất được tuân thủ như thế nào?

- Luật sư Phạm Thị Bích Hảo trả lời: Việc cưỡng chế thu hồi đất được quy định rõ tại điều 71 là một điểm mới biểu hiện sự công khai, dân chủ đảm bảo trật tự, an toàn đúng quy định và đặc biệt thời điểm cưỡng chế được thực hiện trong giờ hành chính. Điểm mới là cưỡng chế chỉ được chấp hành khi giải quyết điều kiện quy định tại khoản 2 điều 71:

a) Người mang đất thu hồi không thực hiện thống nhất thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi mang đất thu hồi và tổ chức làm cho nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;

b) thống nhất cưỡng chế thực hiện thống nhất thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm hoạt động chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

c) thỏa thuận cưỡng chế chấp hành thống nhất thu hồi đất đã sở hữu hiệu lực thi hành;

d) Người bị cưỡng chế đã nhận được thống nhất cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.

Trường hợp người bị cưỡng chế trong khoảng chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt lúc giao thống nhất cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản.

Đối mang trình tự ,thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất sở hữu điểm mới là:

Ban tuân thủ cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại có người bị cưỡng chế; giả dụ người bị cưỡng chế thực hiện thì Ban chấp hành cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự tuân thủ. Việc bàn giao đất được chấp hành không nhanh nhất sau 30 ngày tính từ lúc ngày lập biên bản.

- Hỏi: Việc bồi thường lúc thu hồi đất theo nguyên tắc nào?

- Luật sư Phạm Thị Bích Hảo trả lời: Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất sở hữu cộng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không với đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi vì Ủy ban nhân dân cấp thức giấc thỏa thuận tại thời điểm thống nhất thu hồi đất.

Việc bồi thường lúc Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Nguyên tắc hỗ trợ lúc Nhà nước thu hồi đất: theo điều 83- Luật Đất Đai 2013: a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;

b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.

- Hỏi Việc Bồi thường về đất nông nghiệp trên công trình quy định nào?

-Luật sư Phạm Thị Bích Hảo : Điều 77- Luật Đất Đai 2013 quy định điểm mới: Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất vì được nhận thừa kế; b) Đối có diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí tập trung đầu tư vào đất còn lại. Như vậy, điểm mới của Luật Đất Đai là chỉ bồi thường trong hạn mức giao đất theo điều 129.

- Hỏi: những điểm mới nào lúc nhà nước thu hồi về đất ở?

-Luật sư Phạm Thị Bích Hảo : Theo điều 79 Luật Đất Đai thì . Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang với nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà với đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi mang đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không sở hữu nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi mang đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối mang địa phương với điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân lúc Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải đi lại chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu như không mang chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở với thu tiền sử dụng đất.

Điểm mới về tách thửa cũng đang là thắc mắc cho nhiều hộ gia đình ở cùng 1 thửa đất đã được quy định theo khoản 2 điều 6 Nghị định 47/2014: Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ mang nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cộng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi ví như đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc sở hữu nhiều hộ gia đình sở hữu chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp thức giấc căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tại tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.

Trong rất nhiều vụ kiện mà luật sư tham gia với nhiều trường hợp tranh chấp về diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì đã được quy định rất rõ ràng trong khoản 5 Nghị định 47/2014: Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân với đất thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, ví như hộ gia đình, tư nhân mang nhu cầu và việc chuyển mục đích sang đất ở thích hợp mang quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, tư nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất phải tuân thủ trách nhiệm tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Như vậy, quyền của hộ gia đình về chuyển mục đích sử dụng đất sau lúc thu hồi sang đất ở đã được mở rộng và tạo điều kiện cho hộ gia đình cá nhân khi sở hữu nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

- Hỏi: những trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất:

- Luật sư Phạm Thị Bích Hảo trả lời: theo điều 82- Luật Đất Đai 2013:

Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

1. những trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

hai. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong những trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích và đã bị xử phạt hành chính , đất được giao, cho thuê không đúng thẩm quyền, đúng đối tượng, đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của luật này và những trường hợp tự nguyện trả lại đất theo khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền mang đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.

những quy định về bồi thường, thu hồi đất đã nâng cao quyền của người dân, hộ gia đình và với cơ chế thu hồi rõ ràng đã khắc phục những hạn chế của Luật Đất Đai 2003. mang các quy định mới, người dân được tiếp cận sở hữu các quy định mới đảm bảo quyền của người dân và những đảm bảo của nhà nước khi thu hồi đất. Luật Đất Đai 2013 được thực hiện sẽ giảm số lượng khiếu nại, khiếu kiện vì đã có quy định rõ ràng và tăng cao hơn nữa quyền của cá nhân, hộ gia đình đối với quyền sử dụng đất và được nhà nước bồi thường, hỗ trợ lúc thu hồi đất.

Xem thêm :Chuyển nhượng nhà ở xã hội theo quy định luật của pháp luật như thế nào?