Nhằm quy định rõ hơn việc chấp
hành luật mua bán nhà đất năm 2014. Chính phủ đã ban hành Nghị định 43/2014/NĐ-CP
ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều Luật đất đai
năm 2014.
1 trong các điểm mới
được quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP là việc Nhà nước đã cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền mang nhà ở và tài sản khác gắn liền sở hữu đất (“giấy
chứng nhận”) đối có trường hợp thửa đất sở hữu diện
tích không lớn hơn diện tích tối thiểu.
Trước đây, theo quy định của UBND các tỉnh về diện tích tối thiểu trên địa bàn mình được giao quản lý,
thì các trường hợp mang diện tích đất không
to hơn diện tích đất tối thiểu mà UBND tỉnh đã ban hành thì sẽ
không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền với nhà ở và
tài sản khác gắn liền có đất. có thể lấy 1 chẳng
hạn về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh
thành Hà Nội như sau: theo quyết định số 58/2009/QĐ-UBND ngày
30/3/2009, của UBND thị thành Hà Nội về hạn mức giao đất ở mới; hạn
mức công nhận đất ở đối sở hữu thửa đất mang vườn, ao trong
khu dân cư; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh thành Hà Nội thì kích
thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa và việc cấp giấy chứng
nhận cho thửa đất ở với diện tích bé hơn mức diện tích tối
thiểu phải với diện tích không nhỏ hơn 30m2/thửa (điểm b
khoản 1 Điều 3).
Nhưng nay tại quy định tại khoản một Điều
29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền mang nhà ở và tài sản khác gắn liền mang đất
đối mang trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn
diện tích tối thiểu, thì đã cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền có nhà ở và tài sản khác gắn liền có đất đối sở
hữu diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu, cụ thể:
“Thửa đất đang sử dụng được gây
nên trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh giấc về diện
tích tối thiểu được tách thửa với hiệu lực thi hành mà diện tích thửa
đất không to hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND
cấp tỉnh giấc nhưng mang đủ điểu kiện cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền với nhà ở và tài sản khác gắn
liền mang đất”.
các giấy má được lập trước
ngày 15/10/1993, theo quy định Luật đất đai 2003 được xem
là 1 trong những căn cứ để người sử dụng đất được cấp giấy
chứng nhận. Vậy nhưng trong khoảng Luật đất đai 2003, cho tới những nghị
định hướng dẫn kèm theo thì chưa với văn bản nào quy
định những loại thủ tục được xác lập trước ngày 15/10/1993
được Nhà nước công nhận bao gồm cụ thể những loại hồ
sơ nào. Để khắc phục thiếu hụt sót này tại Điều 18 Nghị định
43/2014/NĐ-CP đã liệt kê những loại thủ tục khác được lập
trước ngày 15/10/1993 (cụ thể hóa điểm g khoản 1 Điều 100 Luật đất
đai 2013) được Nhà nước công nhận để khiến căn cứ để hộ gia
đình, tư nhân đang sử dụng đất an cư được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền có đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. tuy
nhiên các giấy tờ với ghi thời gian và nội dung liên
quan đến mục đích sử dụng đất để xác định thời điểm bắt
nguồn sử dụng đất ổn định cũng đã được liệt kê tại
khoản hai Điều 21, ví thử như: biên lai nộp thuế sử dụng
đất nông nghiệp, thuế nhà đất; biên bản hoặc quyết định xử phạt vi
phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử
phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng Công trình gắn
liền có đất…Với việc quy định cụ thể bằng hình thức liệt kê chi
tiết những loại hồ sơ để được Nhà nước công
nhận khiến căn cứ được cấp giấy chứng nhận hay để xác định là
đã với thời gian sử dụng đất an cư, lâu dài sẽ tạo điều
kiện cho việc đáp ứng những tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện
về đất đai được nhanh chóng, áp dụng pháp luật được quyết định, tránh
được tình trạng nơi công nhận giấy má này, nơi thì không.
Cũng tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng đã lần trước hết đưa ra định nghĩa ra sao được coi là sử dụng đất ổn định.
Điều mà các văn bản
quy phạm pháp luật đất đai trước
đây mới chỉ ngừng lại ở quy định sở hữu thuộc
tính chung, chưa với hướng dẫn, giải đáp cụ thể. Theo
đó tại khoản 1 Điều 21 có quy định rõ:
“Sử dụng đất ổn định lâu
dài là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất
định trong khoảng thời điểm bắt nguồn sử dụng đất vào mục
đích đó tới thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
hoặc tới thời điểm thỏa thuận thu hồi đất của cơ
quan với nhà nước sở hữu thẩm quyền đối có trường
hợp chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận
quyền với nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền mang nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
1 trong những điểm
mới nữa của Nghị định 43/2014/NĐ-CP là đã xác định các trường hợp hộ
gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mang nhà ở, Công
trình xây dựng khác chỉ mất khoảng trong khoảng ngày
15/10/1990 đến trước ngày 01/7/2004, dù
rằng không có thủ tục về quyền sử dụng đất nhưng được xác
định không có vi phạm phạm luật đất đai và nay được Ủy ban nhân dân
cấp xã xác nhận không tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy
hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử
dụng từ trước thời điểm duyệt y quy hoạch hoặc sử dụng đất
tại nơi chưa mang quy hoạch; chưa sở hữu thông
tin hoặc thống nhất thu hồi đất của cơ quan với thẩm
quyền đối mang trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử
dụng đất. Tại Điều 20 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền có đất cho hộ
gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy
tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật về đất đai
đã mang các liệt kê cụ thể về những trường hợp được
công nhận là đất ở.
do các hạn chế
về những văn bản quy định của pháp luật còn chưa chặt
chẽ, vì bối cảnh lịch sử hay trình độ pháp lý của người sở
hữu thẩm quyền trong việc giao đất còn hạn chế, nên đã mang tình
trạng giao đất nhưng không đúng thẩm quyền. sở hữu các trường
hợp này trước kia theo quy định tại khoản 5 Điều 38 Luật đất đai 2003, thì đất
được giao không đúng thẩm quyền được xác định
là 1 trong những trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất. Việc
giao đất không đúng thẩm quyền vì xuất phát từ lỗi của
chính những cơ quan có thẩm quyền, nên để đảm bảo quyền và
lợi ích chính đáng của người đã sử dụng đất an cư, lâu dài thì Nghị định
43/2014/NĐ-CP, đã có những thay đổi để điều chỉnh vấn đề
này. Theo đó tại khoản 2, khoản 3 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền mang nhà ở và tài sản
khác gắn liền mang đất cho hộ gia đình, tư nhân đã được
giao không đúng thẩm quyền đã xác định như sau:
sở hữu trường hợp đất đã được
giao không đúng thẩm quyền đã được giao không đúng thẩm quyền đã được sử
dụng an cư trước ngày 15/10/1993, không với tranh
chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền có nhà và tài sản khác gắn
liền có đất đối có diện tích đất đã được giao. ví
như đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng an
cư trong khoảng ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014,
không với tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền có nhà ở và tài sản khác
gắn liền sở hữu đất. Nhà nước chỉ không cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền có nhà ở và tài sản khác gắn liền có đất và
thu hồi hầu hết diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm
quyền trong khoảng ngày 01/7/2014.
bên cạnh đó, cũng tại Nghị định
43/2014/NĐ-CP đã có các quy định rất chi tiết, cụ thể và rõ ràng
về trình tự, thủ tục đăng kí đất đai, tài sản gắn liền sở
hữu đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền mang nhà ở
và tài sản khác gắn liền có đất. Trình tự, giấy má hòa giải
và đáp ứng tranh chấp đất đai cũng với những sự điều
chỉnh thích hợp nhằm đáp ứng một cách nhanh nhất, đúng
quy định của pháp luật các tranh chấp về đất đai, bảo đảm quyền và
lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức.
với sự điều
chỉnh duyệt việc ban hành Luật đất đai 2013, nói chung và nghị định
43/2014/NĐ-CP nói riêng kỳ vọng những hạn chế, bất cập trong quá
trình thực hiện các chính sách, quy định của Nhà nước về đất
đai trong thời gian qua sẽ được giải quyết 1 cách hiệu
quả, và xác thực.
0 nhận xét:
Đăng nhận xét