Những điểm mới về bồi thường và thu hồi đất theo Luật đất đai 2013

Sau hơn 10 năm đi vào cuộc sống, Luật đất đai 2003 đã biểu đạt nhiều thiếu sót, hạn chế liên quan tới bồi thường và thu hồi đất dẫn đến các Công trình liên quan tới đất đai kéo dài, nhiều vụ việc khiếu nại, khiếu kiện xảy ra trên phạm vi cả nước. 

Để khắc phục tình trạng đó Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 6 Luật đất đai 2013 đã được phê duyệt ngày 29/11/2013 quy định một số điểm mới về bồi thường và thu hồi đất nhằm làm cho hành lang pháp lý thông thoáng hơn trong sinh hoạt bồi thường và thu hồi đất luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014, cụ thể:

1. quyền lợi của người sử dụng đất khi bị thu hồi

Theo Điều 26, khoản 3 Luật Đất Đai 2013 quy định nhà nước đã bảo đảm với người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất bởi vì mục đích quốc phòng, an ninh; tăng trưởng kinh tế - xã hội bởi lợi ích quốc gia, công cùng thì người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.

2. Thẩm quyền về thu hồi đất:

Theo Điều 66 Luật đất đai 2013, thẩm quyền thu hồi đất:

một. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giấc thống nhất thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối sở hữu tổ chức, hạ tầng tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài với nhiệm vụ ngoại giao, doanh nghiệp với vốn ưu tiên đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối sở hữu hộ gia đình, cá nhân, cùng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được với nhà ở tại Việt Nam.

Điểm mới so có Luật Đất Đai 2013 là trường hợp trong khu vực thu hồi đất với cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản hai Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giấc thống nhất thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện thỏa thuận thu hồi đất. Như vậy, nếu với thỏa thuận thu hồi đất đối với cả tổ chức và tư nhân thì quyết định thu hồi thuộc UBND cấp tỉnh giấc.

3. Trình tự thông báo khi thu hồi đất:

Theo điều 67 khoản 1 Luật Đất Đai 2013. Trước khi có thống nhất thu hồi đất, từ từ nhất là 90 ngày đối mang đất nông nghiệp và 180 ngày đối có đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước với thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Luật đất đai 2003 chỉ quy định thông báo cho người bị thu hồi biết lý bởi thu hồi, thời gian di chuyển, cách thức tổng thể. Luật mới đã cụ thể hóa hơn và với sự tham gia của người dân vào kế hoạch khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, tránh những trường hợp không đồng ý về phương án đền bù khi thu hồi.

4. các trường hợp bị thu hồi đất:

Luật Đất Đai 2003 quy định 12 trường hợp thu hồi đất. Luật Đất Đai 2013 phân ra 4 trường hợp thu hồi đất rất rõ ràng trong khoảng điều 61 tới điều 65 như: thu hồi đất bởi vì mục đích quốc phòng an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội do lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất vì vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, sở hữu nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

Trong các quy định thu hồi đất sở hữu một số điểm mới như thu hồi bởi sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất vì thiếu trách nhiệm để bị lấn chiếm; người sử dụng đất không thực hiện phận sự đối mang nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không tuân thủ.

Việc thu hồi đất vì vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, thống nhất của cơ quan nhà nước sở hữu thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

5. Trình tự thu hồi đất

Luật đất đai 2013 trật tự thu hồi đất được quy định rõ ràng và chú ý tới sự thông tin đa dạng đến từng người dân và thông tin trên phương tiện thể thông báo đại chúng. Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực mang đất thu hồi không kết hợp sở hữu tổ chức làm cho vai trò bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi với đất thu hồi và tổ chức khiến cho vai trò bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất tuân thủ. Việc vận động, thuyết phục người dân trong trình tự thu hồi đất được quy định trong luật là một điểm mới, đề cao cách thức thuyết phục người dân chưa phối hợp với tổ chức khiến chức năng bồi thường. cách thức thuyết phục được quy định trước lúc áp dụng cưỡng chế sẽ giảm thiểu được giấy má và chi phí cho việc cưỡng chế khi thu hồi đất và cũng là sự phổ biến pháp luật đất đai tới người dân lúc nhà nước thu hồi đất.

6. Cưỡng chế thu hồi đất

Việc cưỡng chế thu hồi đất được quy định rõ tại điều 71 là một điểm mới bộc lộ sự công khai, dân chủ đảm bảo trật tự, an toàn đúng quy định và đặc trưng thời điểm cưỡng chế được tuân thủ trong giờ hành chính. Điểm mới là cưỡng chế chỉ được thực hiện lúc đáp ứng điều kiện quy định tại khoản hai điều 71:

a) Người có đất thu hồi không chấp hành thống nhất thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức khiến cho vai trò bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;

b) thống nhất cưỡng chế chấp hành thống nhất thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

c) thỏa thuận cưỡng chế thực hiện thống nhất thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;

d) Người bị cưỡng chế đã nhận được thỏa thuận cưỡng chế tuân thủ thỏa thuận thu hồi đất sở hữu hiệu lực thi hành.

Trường hợp người bị cưỡng chế trong khoảng chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt lúc giao thỏa thuận cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản.

Đối với trình tự , giấy má thực hiện cưỡng chế thu hồi đất sở hữu điểm mới là:

Ban thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại sở hữu người bị cưỡng chế; giả dụ người bị cưỡng chế thực hiện thì Ban thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự tuân thủ. Việc bàn giao đất được thực hiện chậm nhất sau 30 ngày từ khi ngày lập biên bản.

7. Bồi thường khi thu hồi đất:

Việc bồi thường được chấp hành bằng việc giao đất với cùng mục đích sử dụng sở hữu loại đất thu hồi, nếu như không mang đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi vì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thỏa thuận tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Việc bồi thường lúc Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Nguyên tắc tương trợ lúc Nhà nước thu hồi đất: theo điều 83- Luật Đất Đai 2013:
a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;

b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.

Điều 77- Luật Đất Đai 2013 quy định điểm mới: Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế; b) Đối sở hữu diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Như vậy, điểm mới của Luật Đất Đai là chỉ bồi thường trong hạn mức giao đất theo điều 129.

Theo điều 79 Luật Đất Đai thì . Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang với nhà ở gắn liền sở hữu quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà với đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này lúc Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi sở hữu đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi với đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối có địa phương sở hữu điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân lúc Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải chuyển di chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu như không mang chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê sắm nhà ở hoặc giao đất ở với thu tiền sử dụng đất.

Điểm mới về tách thửa cũng đang là thắc mắc cho nhiều hộ gia đình ở cộng một thửa đất đã được quy định theo khoản 2 điều 6 Nghị định 47/2014: Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ với nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cộng chung sống trên 1 thửa đất ở thu hồi nếu như đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc mang nhiều hộ gia đình với chung quyền sử dụng 1 (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp thức giấc căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tại tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.

Khoản 5 Nghị định 47/2014: Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân với đất thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất đối mang phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, ví như hộ gia đình, tư nhân với nhu cầu và việc chuyển mục đích sang đất ở thích hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất phải chấp hành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Như vậy, quyền của hộ gia đình về chuyển mục đích sử dụng đất sau lúc thu hồi sang đất ở đã được mở rộng và tạo điều kiện cho hộ gia đình tư nhân khi sở hữu nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

8. những trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất:

Theo điều 82- Luật Đất Đai 2013, Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

1. những trường hợp quy định tại khoản một Điều 76 của Luật này;

hai. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích và đã bị xử phạt hành chính, đất được giao, cho thuê không đúng thẩm quyền, đúng đối tượng, đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của luật này và các trường hợp tự nguyện trả lại đất theo khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền mang nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.

các quy định về bồi thường, thu hồi đất đã nâng cao quyền của người dân, hộ gia đình và với cơ chế thu hồi rõ ràng đã khắc phục những hạn chế của Luật Đất Đai 2003. có các quy định mới, người dân được tiếp cận mang các quy định mới đảm bảo quyền của người dân và những đảm bảo của nhà nước khi thu hồi đất. Luật Đất Đai 2013 được thực hiện sẽ giảm số lượng khiếu nại, khiếu kiện vì đã mang quy định rõ ràng và nâng cao hơn nữa quyền của tư nhân, hộ gia đình đối mang quyền sử dụng đất và được nhà nước bồi thường, hỗ trợ lúc thu hồi đất.

Xem thêm :Những điểm mới Nghị định 43/2014/NĐ-CP về luật đất đai hiện hành