Bỏ hạn điền để giữ nông dân trong sửa đổi luật đất đai

Thời hạn giao đất nông nghiệp được 50 năm thay do 20 năm như hiện nay.

Hiện tại, Bộ Tài nguyên - Môi trường đang lấy ý kiến đóng góp của 63 thành phố về dự thảo Luật đất đai sửa đổi. 

Theo đó, một số nội dung của luật liên quan trực tiếp tới lợi quyền của người dân và doanh nghiệp còn nhiều quan điểm khác nhau.

 Bên cạnh đó, mỗi hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng đất có diện tích tối đa bằng 10 lần diện tích giao đất nông nghiệp hiện hành.

Nới rộng hạn điền, nâng cao thời hạn giao đất

Dự thảo Luật đất đai sửa đổi vẫn giữ nguyên so mang Luật đất đai năm 2003 về hạn mức giao đất nông nghiệp. Cụ thể, mỗi hộ gia đình, tư nhân được giao không quá 3ha đất trồng cây hằng năm, đất làm muối và đất nuôi trồng thủy sản, không quá 10ha đất trồng cây lâu năm ở đồng bằng và 30ha ở vùng núi, trung du... Riêng thời hạn giao đất nông nghiệp dài hơn so sở hữu quy định hiện hành nhằm giúp nông dân gắn bó hơn với đất đai và yên tâm ưu tiên đầu tư sản xuất. Hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng nới rộng hơn, gấp 10 lần hạn mức giao đất (quy định hiện hành chỉ gấp hai lần) nhằm tạo điều kiện cho quá trình tích tụ, tập trung đất đai để làm cho các vùng sản xuất hàng hóa to lớn trong nông nghiệp. Cũng có ý kiến nghĩ rằng hạn mức chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ nên bằng năm lần hạn mức giao đất.

Luật sư Nguyễn Đăng Liêm, hiệu trưởng Trường đại học Gia Định (Tp.HCM), góp ý: bên cạnh thời hạn sử dụng đất 50 năm thì người nông dân có quyền để hưởng lợi đất đai lại cho con cháu. Sau khi hết thời hạn sử dụng đất thì người dân đương nhiên được gia hạn thời hạn sử dụng đất chứ không phải khiến bất kỳ 1 giấy má gì. Như vậy, người nông dân xác định họ được sử dụng đất lâu dài để mang kế hoạch bồi bổ cho đất tốt. tuy nhiên, nông dân sẽ lên kế hoạch canh tác lâu dài, sở hữu các khoản ưu tiên đầu tư lớn cho đất và tính kế hoạch cho con cháu bám trụ lâu dài có nghề nông, không ly hương đổ về những TP to lớn.

Ông Liêm nhận xét thực tế hiện giờ cho thấy nhiều gia đình nông dân chưa gắn bó sở hữu đất do sản xuất nông nghiệp theo kiểu truyền thống không hiệu quả, giá nông sản không an cư nên thu nhập bấp bênh, đời sống không an cư. bởi thế, người nông dân muốn bán đất (nhất là phân lô không to để bán xây nhà), đến những TP lớn tìm cơ hội trong những nhà máy, xí nghiệp. Muốn khắc phục tình trạng trên phải tạo điều kiện để ổn định gia đình hóa nông nghiệp, đưa máy móc và những công cụ tiên tiến chỗ ở vào sản xuất để người nông dân không còn “bán mặt cho đất, bán lưng cho trời” mà vẫn canh tác được sở hữu sản lượng cao.

Việc gây cho những trang trại có diện tích to lớn từ trăm hecta đất trở lên mới giải quyết được vấn đề này.

 Luật sư Liêm nghĩ rằng không nên quy định hạn mức nhận chuyển nhượng cho mỗi gia đình, cá nhân mà công nhận quyền sử dụng đất của người dân theo năng lực lao động. Người nông dân muốn với đất nhiều phải bỏ tiền “mua”, nên họ phải tính toán tới khả năng canh tác mang lại lợi nhuận.

Giá đất an cư trong nhiều năm

Trong dự thảo Luật đất đai đưa ra hai phương hướng xây dựng bảng giá đất nhà nước.

phương thức thứ nhất là bảng giá đất UBND cấp thức giấc ban hành sẽ được ổn định trong vòng năm năm, được công bố vào ngày 1/1 của năm đầu chu kỳ và sử dụng cho năm mục đích: thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình khi công nhận quyền sử dụng đất và lúc chuyển mục đích sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân; tính các khoản thuế liên quan tới đất đai; tính phí và lệ phí; tính tiền bồi thường cho Nhà nước lúc gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính. UBND cấp tỉnh giấc thỏa thuận giá đất từng trường hợp cụ thể cho bốn mục đích: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị quyền sử dụng đất lúc cổ phần hóa doanh nghiệp.

Cách thức thứ hai là giao quyền tự chủ về giá đất cho UBND cấp tỉnh giấc nhiều hơn, không quy định thời hạn công bố bảng giá đất mà UBND cấp thức giấc sẽ quyết định điều chỉnh lúc thị trường với biến động to lớn. Bảng giá đất sẽ được sử dụng cho chín mục đích trên. Trường hợp chưa kịp điều chỉnh thì UBND tỉnh sẽ tự thống nhất bảng giá đất cụ thể cho từng mục đích.

Dự thảo vẫn giữ nguyên tắc xác định giá đất “sát giá thị trường trong điều kiện bình thường”. ngoài ra, vẫn còn nhiều ý kiến cho rằng chỉ nên quy định xác định giá đất theo cơ chế thị phần, cơ quan chức năng sẽ hướng dẫn cách thức định giá đất.

1 chuyên gia về thuế nhà đất nghĩ rằng cần giữ nguyên tắc xây dựng giá đất sát giá thị phần. Như vậy, Nhà nước nên bỏ khung giá đất chung cho toàn quốc mà để UBND cấp tỉnh giấc tự quyết định vì giá trị đất đai của các thành phố trên cả nước với sự chênh lệch rất to lớn. giả sử như thời gian qua, khung giá đất của Nhà nước giới hạn giá đất ở cao nhất 81 triệu đồng/m2. Nhưng giá đất ở thực tế của một số tuyến phố lớn của Tp.HCM như Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ... lên tới hàng trăm triệu đồng/m2; hoặc ở Hà Nội với khu vực giá đất ở được mua sắm bán lên đến 500 triệu đồng/m2. Thời gian qua, UBND Tp.HCM cũng lúng túng lúc xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo giá thị phần. nếu vẫn khuyên tôi bảng giá đất do UBND cấp tỉnh giấc ban hành sát giá thị trường mà vẫn giữ khung giá đất chung thì rất mâu thuẫn và thực tế một số tỉnh thành sở hữu giá trị đất lớn đã không thể xây dựng bảng giá đất trong phạm vi khung giá đất mà vẫn bảo đảm sát giá thị phần.

Theo ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, giá đất Nhà nước ban hành sát giá thị trường và an cư trong vòng năm năm là thích hợp, do thời gian bắt đầu cho tới khi hoàn thành một Dự án bất động sản cũng khoảng năm năm. Như vậy, lúc khách hàng bắt tay vào tuân thủ một Dự án mang thể dự liệu được số tiền sử dụng đất mình phải đóng để tính toán biện pháp kinh doanh cho phù hợp. Ông Châu cũng đồng ý bỏ khung giá đất của Chính phủ và để UBND cấp thức giấc tự ban hành khung giá đất cho phù hợp với điều kiện của từng địa phương.

Xem thêm :Vẫn chưa tìm được lối ra cho giá đất với luật sửa đổi đất đai