Luật đất đai mới vẫn còn nhiều vấn đề chưa giải đáp

Các doanh nghiệp địa ốc đang chờ xem thông tư hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013.

Với nhiều điều khoản được bổ sung, thay đổi sắp tới sẽ ra sao kể kể từ bộ luật này xuất phát có hiệu lực từ ngày 1/7 cách đây không lâu.

Ngoài ra, không ít doanh nghiệp lại cho rằng các thay đổi này thực tế mới chỉ gọt đi 1 chút “râu ria” của vấn đề, chứ chưa chạm đến các khúc mắc vốn tồn tại lâu nay nay.

Các điểm sáng.

Có thể nói, điều tiến bộ nhất trong việc ban hành LuậtĐất đai lần này là tính đồng bộ. có đến năm nghị định hướng dẫn được ban hành vào cùng 1 ngày với bộ luật trên, nghĩa là không còn cảnh dài cổ chờ nghị định như trước đây. Chùm nghị định này bao gồm Nghị định 43/2014/NĐ-CP giải thích có tính bao trùm phần lớn luật; Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về phương pháp định giá đất; Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất; Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về việc thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; và Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lúc Nhà nước thu hồi đất.

Không chỉ sở hữu vậy, xuất hiện toàn bộ cùng lúc mang bộ luật mới này là Nghị quyết 43/NQ-CP, trong đó đề cập tới 2 vấn đề cần lưu ý mà những doanh nghiệp địa ốc quan tâm. Thứ nhất là cải cách thủ tục hành chính. với mục đích tạo môi trường kinh doanh minh bạch, bình đẳng và thông thoáng, Chính phủ khuyên tôi những bộ ngành phải “cắt giảm ít nhất 40% thời gian chấp hành gắn với tiết kiệm tối đa chi phí tuân thủ giấy má hành chính cho các nhà đầu tư thuộc mọi thành phần kinh tế”.

Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần tăng trưởng nhà Thủ Đức (Thu duc House) có tên tuổi lớn trong lĩnh vực, cho rằng đây là một trong các điều các doanh nghiệp địa ốc đang mong chờ. bấy lâu, hồ sơ về đất đai rất nặng nề, nhiêu khê ở toàn bộ những khâu, là một trong những nguyên nhân kéo dài thời gian tuân thủ Dự án, đẩy giá nhà lên cao.

Vấn đề thứ 2 là giảm bớt sự rườm rà, trùng lắp trong giấy tờ cấp phép xây dựng. 

Nghị quyết của Chính phủ nêu rõ “không yêu cầu chấp hành việc cấp giấy phép xây dựng đối mang Công trình của Công trình đầu tư đã được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500”. Bỏ được hồ sơ này giúp tháo gỡ khó khăn, phiền hà, lãng phí thời gian và tiền bạc cho cả người dân lẫn doanh nghiệp.

tuy nhiên, ông Hiếu nhận định Luật Đất đai thay đổi lần này sở hữu phần thoáng hơn trước, đã xóa mờ đi một số điểm khác biệt giữa khách hàng trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. một trong số đó là việc thuê đất và giao đất. Trước đây, doanh nghiệp trong nước muốn khiến nhà cho thuê không được thuê đất như doanh nghiệp nước ngoài, thay vào đó họ sẽ được giao đất, mà đã giao đất thì phải đóng tiền sử dụng đất, hậu quả là chẳng ai làm nổi nhà cho thuê bởi vì giá quá cao.

Không những thế, luật mới cũng siết lại đối có những Công trình kinh doanh thương nghiệp. Ông Hiếu cho biết trước đây những Công trình này được giao đất, nay theo luật mới thì phải thuê đất. Như vậy, các công ty đã với sẵn quỹ đất, đã đóng tiền sử dụng đất sẽ phải chuyển qua thuê đất trong tương lai. Song, luật mới đã linh động hơn khi cho phép người có tài sản trên đất được cầm cố, chuyển nhượng, sắm bán bình thường.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), nghĩ rằng Luật Đất đai thay đổi mang hai điểm tiến bộ trong việc xác định giá đất. Cụ thể, giả dụ đã dùng bí quyết nào tính tiền sử dụng đất thì cũng phải dùng chính phương pháp đó để tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng cho doanh nghiệp. Thứ hai, áp dụng cách thức tính giá đất ở cùng một thời điểm, nghĩa là ví như chọn ngày 1-7 để tính tiền sử dụng đất thì cũng phải chọn thời điểm này để tính chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng. Về mặt lý thuyết, những đổi mới này sở hữu vẻ sẽ công bằng hơn cho việc tính tiền đất, nhưng công bằng đến đâu và chấp hành như thế nào còn phải đợi thực tiễn trả lời.

...và vấn đề cũ

Điều mà những doanh nghiệp địa ốc quan tâm nhất hiện tại là liệu luật mới sở hữu giải quyết được vấn đề tiền sử dụng đất cho họ hay không. 

Quy định cũ cho phép áp dụng bốn bí quyết định giá đất, bao gồm cách thức so sánh trực tiếp, cách thức chiết trừ, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư. Luật Đất đai sửa đổi đưa tăng cường cách tính thứ năm, đó là phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Theo đó, tiền sử dụng đất được xác định bằng cách lấy bảng giá đất do UBND thức giấc, thị thành ban hành nhân (x) cho hệ số điều chỉnh, hay còn gọi là hệ số k, k bằng bao nhiêu tùy vào quyết định của chính quyền địa phương. mang nhiều doanh nghiệp, cách tính này đơn giản và khả thi hơn những bí quyết cũ.

Ngoài ra, xem kỹ Nghị định 44 thì thấy bí quyết này chỉ được áp dụng để tính tiền đất cho những hộ gia đình, cho các “thửa đất của Công trình sở hữu giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỉ đồng đối với tỉnh thành trực thuộc trung ương; dưới 10 tỉ đồng đối có các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỉ đồng đối có những tỉnh còn lại”. Điều này với nghĩa những doanh nghiệp địa ốc sẽ chẳng có kỳ vọng gì, vì trên thực tại có mấy Dự án sở hữu quy mô không lớn như thế.

“Không hiểu bởi vì sao cách thức hệ số điều chỉnh giá đất lại không được áp dụng đa dạng cho đầy đủ các Công trình. nếu như cứ tính theo phương pháp cũ, tiền sử dụng đất tiếp tục là 1 ẩn số”, ông Châu nói.

Câu chuyện tiền sử dụng đất được nói tới nhiều tính từ lúc năm 2009 đến nay. Vấn đề nằm ở chỗ số tiền doanh nghiệp bỏ ra đền bù giải phóng mặt bằng được cấn trừ lại theo đơn giá Nhà nước, vốn thấp hơn nhiều so với số tiền sử dụng đất phải nộp. Để được cấn trừ, những doanh nghiệp địa ốc phải mang biện pháp đền bù được phê chuẩn, song trên thực tại chẳng Công trình nào với, họ phải tự thương lượng đền bù có dân “tới mét vuông cuối cùng” theo tinh thần Nghị định 84. Đó là lý vì những doanh nghiệp địa ốc luôn miệng kêu họ đang phải mua sắm đất 2 lần.

Dưới góc nhìn của các doanh nghiệp, cách tính tiền sử dụng đất như hiện tại đầy cảm tính, phức tạp, mất thời gian, và nhất là phải với bộ máy cồng kềnh có đơn vị giải đáp giám định giá và hội đồng duyệt. Hơn nữa, có cách tính này, họ không biết số tiền sử dụng đất của mình là bao nhiêu, nên chẳng thể tính toán phương thức đầu tư cho Dự án của mình.

Sở hữu ý kiến cho rằng tiền sử dụng đất thuộc ngân sách địa phương nên để địa phương quyết định mức thu tiền sử dụng đất, cần khuyến khích tập trung đầu tư tiền sử dụng đất sẽ hạ xuống, cần siết lại sẽ gia tăng mức thu khoản này lên. Hơn nữa, việc Chính phủ ban hành khung giá đất vùng thực tiễn chẳng có ý nghĩa gì nhiều lúc xác định giá thị phần, theo đó bảng giá đất của địa phương sẽ được phép điều chỉnh khi giá thị trường biến động 20%. giả dụ áp dụng theo khung này, giá đất tại hai thành thị lớn như Hà Nội và Tp.HCM không vượt quá 81 triệu đồng/mét vuông. Thế nhưng trên thực tế gần đây, 1 Dự án trọng tâm thương mại trên con đường Đồng Khởi, Tp.HCM đã mang giá đền bù tới 275 triệu đồng/mét vuông.

Thật ra, chính quyền Tp.HCM cũng đã thấy những bất cập trong việc thu tiền sử dụng đất. Khoảng trung tuần tháng 11 năm ngoái, UBND Tp.HCM đã có văn bản kiến nghị Thủ tướng Chính phủ tìm tòi bỏ hẳn định nghĩa “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế có thuế suất khoảng 10-15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho.

Chỉ với điều tiền sử dụng đất không được xem là 1 khoản thuế, nên đề xuất này đến nay vẫn còn bỏ ngỏ. Cũng còn phải đợi xem thông tư hướng dẫn sắp đến sẽ như thế nào. Nói như ông Hiếu của Thuduc House, giả dụ cứ tư duy theo kiểu cũ, mọi chuyện rồi sẽ quay lại như cũ.

Xem thêm :Luật đất đai mới cụ thể hoá chính sách bồi thường hỗ trợ, tđc tại hà nội