Những điều đổi mới và vấn đề còn tồn tại trong sửa đổi luật đất đai 2013

Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2013 đã được thông qua. 

Sự tác động của bộ luật này có thị trường BĐS Việt Nam sẽ được TS.LS Trịnh Văn Quyết, Tổng giám đốc Công ty Luật SMiC thẩm định kỹ càng.

Bốn điểm đặc sắc.

Trong khoảng phân tích của ông, Luật Đất đai 2013 sở hữu các điểm mới nào đáng chú ý?

Sau lúc Luật Đất đai 2013 chính thức được ban hành, đã mang đa số bài viết tổng hợp về những điểm mới của Luật Đất đai 2013 được đăng tải trên các phương luôn thể thông tin đại chúng. Tôi xin không nhắc lại nhiều về các điểm mới của Luật Đất đai 2013, chỉ xin nhấn mạnh 1 số điểm mới mà tôi thấy rất với ý nghĩa sau đây.

Thứ nhất, Luật Đất đai 2013 quy định, khung giá đất sẽ được Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm 1 lần, trên cơ sở đó, bảng giá đất của từng địa phương được UBND cấp tỉnh công bố định kỳ 5 năm 1 lần. Trước đây, theo Luật Đất đai 2003 thì bảng giá đất được công bố hàng năm. Tôi nghĩ rằng quy định này là cần lưu ý nhằm đảm bảo tính bình ổn của thị trường bất động sản.

Thứ 2, về vấn đề thu hồi đất, Luật Đất đai 2013 quy định chi tiết và cụ thể hơn về những trường hợp Nhà nước thu hồi đất, trình tự, thủ tục, thẩm quyền thu hồi, bồi thường, tương trợ tái định cư.

Những quy định này nhằm khắc phục, hạn chế những trường hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất, và đảm bảo trình tự thu hồi đất được chấp hành công khai, minh bạch, bảo vệ quyền và lợi ích của người sở hữu đất thu hồi.

Thứ ba, Luật Đất đai 2013 đã với phần lớn chính sách mới áp dụng đối với đất nông nghiệp và khu vực nông thôn. Điển hình là việc quyết định thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân là 50 năm cho những loại đất nông nghiệp.

Thứ tư, Luật Đất đai 2013 mở rộng quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cá nhân, tổ chức nước ngoài hơn so mang Luật Đất đai 2003. các quy định mới cũng tạo sự bình đẳng về sử dụng đất giữa người dùng trong nước và quý khách nước ngoài. Đây là 1 trong các yếu tố quan trọng thu hút tập trung đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Đó chính là những điểm mới của Luật Đất đai 2013 mà tôi giám định cao và đặc biệt quan tâm.

Vẫn còn lỗ hổng

Vậy theo giám định sơ bộ của ông, Luật Đất đai 2013 đã giải quyết được chỉ định của thực tại chưa? nếu chưa, thì đâu là những điểm còn tồn tại?

Nhìn chung, theo tôi, Luật Đất đai 2013 về cơ bản đáp ứng được khuyên tôi của thực tế ở Việt Nam hiện tại. bên cạnh đó, tôi thấy vẫn còn một số tồn tại trong thực tiễn chưa được giải quyết triệt để tại Luật Đất đai 2013 lần này.

Đơn cử một trường hợp như sau. bây giờ, mang phần lớn Công trình bất động sản bị chậm triển khai, hoặc không thể chấp hành được mà nguyên nhân chủ yếu khởi đầu từ việc chưa hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng vì chủ ưu tiên đầu tư và người dân chẳng thể đi đến thỏa thuận về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để chấp hành Công trình.

Thậm chí, có những trường hợp Dự án phải kéo dài tới nhiều năm chỉ bởi vì chủ ưu tiên đầu tư không thể thỏa thuận với 1 hoặc 2 hộ dân, khi mà chính quyền cũng khó sở hữu hạ tầng để cưỡng chế thu hồi…

Trong những trường hợp như vậy, chủ đầu tư thường bị thiệt hại gần như. tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 vẫn chưa giải quyết được vấn đề này. Luật Đất đai 2013 mang những quy định rõ ràng về những trường hợp nhà nước thu hồi đất để lớn mạnh kinh tế - xã hội bởi vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng các trường hợp chủ tập trung đầu tư phải tự thỏa thuận có người dân thì lại chưa được đề cập đáp ứng.

Tôi kỳ vọng trong những nghị định, thông tư hướng dẫn sắp đến, sẽ có quy định cụ thể, rõ ràng để tháo gỡ vướng mắc cho các chủ ưu tiên đầu tư lúc thực hiện những Dự án không thuộc diện nhà nước thu hồi đất. Đây cũng là 1 trong những nhân tố cần thiết tạo niềm tin cho những nhà đầu tư khi ưu tiên đầu tư vào thị trường bất động sản.

Vấn đề thu hồi đất luôn sở hữu sự tác động trực tiếp đến người dân và cùng đồng dân cư, đặc biệt là đối tượng của việc thu hồi đất. Ông giám định thế nào về những quy định này trong Luật Đất đai 2013?

Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể về 4 trường hợp Nhà nước thu hồi đất, bao gồm: thu hồi đất do mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để lớn mạnh kinh tế - Xã hội bởi vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất vì vi phạm pháp luật về đất đai; và thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, mang nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Các trường hợp áp dụng để thu hồi đất được quy định khá rõ ràng trong Luật Đất đai 2013. có thể nhận thấy, so với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã thu hẹp những trường hợp Nhà nước thu hồi đất để tăng trưởng kinh tế - xã hội bởi vì lợi ích quốc gia, công cùng.

Cụ thể, Nhà nước chỉ thu hồi đất đối mang các Dự án đã được Quốc hội thỏa thuận chủ trương đầu tư; Dự án được Thủ tướng Chính phủ hài lòng và 1 số trường hợp được hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét phê duyệt chủ trương thu hồi đất.

Ngoài quy định rõ ràng hơn về trường hợp thu hồi đất, Luật Đất đai 2013 còn quy định về trình tự, giấy má, thẩm quyền thu hồi đất, điều kiện để người dân được nhận bồi thường, hỗ trợ lúc mang đất thuộc diện thu hồi.

Đây là các quy định không mới và đã được quy định tại những văn bản hướng dẫn Luật Đất đai 2003. ngoài ra, lúc được xem xét để đưa vào văn bản luật sẽ gây cho sự an cư hơn trong chính sách về đất đai trong thời gian đến. ngoài ra, các quy định về thu hồi đất của Luật Đất đai 2013 vẫn còn tồn tại 1 số lỗ hổng cần sớm đáp ứng.

Đơn cử như trường hợp tôi đã đề cập ở trên, để giải quyết được vấn đề thực tiễn hiện nay, cần bổ sung tăng cường những văn bản hướng dẫn chủ ưu tiên đầu tư thực hiện trong trường hợp đất của Dự án không thuộc diện nhà nước thu hồi và chủ đầu tư không thể quyết định được với người dân.

Hấp dẫn vốn ngoại hơn.

Việc mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn tập trung đầu tư nước ngoài được dự báo là không chỉ đem lại lợi ích cho người sử dụng đất mà còn đem đến các lợi ích thiết thực về mặt kinh tế - xã hội. Luật Đất đai 2013 đã mang những đổi thay đáng kể nào liên quan đến vấn đề này?

Luật Đất đai 2013 đã sở hữu những đổi thay rất đáng kể trong việc mở rộng quyền sử dụng đất tại Việt Nam cho đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp với vốn tập trung đầu tư nước ngoài. Tôi nhận thấy, đáng lưu ý là các quy định sau đây.

Khoản 3 điều 55 Luật Đất đai 2013 cho phép doanh nghiệp có vốn ưu tiên đầu tư nước ngoài được áp dụng hình thức giao đất với thu tiền sử dụng đất để tuân thủ Công trình ưu tiên đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán phối hợp cho thuê.

Về nhận quyền sử dụng đất, điểm b, khoản một, điều 169 Luật Đất đai 2013 cho doanh nghiệp mang vốn tập trung đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn tập trung đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ. Luật Đất đai 2013 đã quy định 1 cách rõ ràng việc nhận quyền sử dụng đất của Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được có nhà ở tại Việt Nam.

Cụ thể, điểm đ, khoản 1, điều 169 quy định như sau: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được với nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở duyệt hình thức mua sắm, thuê sắm, nhận hưởng lợi, nhận tặng cho nhà ở gắn liền sở hữu quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong những Công trình vững mạnh nhà ở”.

Mang những quy định nêu trên, lúc Luật Đất đai 2013 chính thức mang hiệu lực trong khoảng ngày 1/7 đến, tôi nghĩ rằng thị phần bất động sản Việt Nam sẽ hấp dẫn hơn đối có nguồn vốn tập trung đầu tư trong khoảng tư nhân, tổ chức nước ngoài.

Nên cho người mua cơ chế mở

Thời gian qua, nhiều Dự án sử dụng đất chậm trễ trong việc đưa đất vào sử dụng hoặc tiến độ sử dụng đất không nhanh hơn 24 tháng so mang tiến độ ghi trong Công trình đầu tư và đối mặt sở hữu việc bị nhà nước thu hồi đất. Trong trường hợp bị thu hồi đất thì người dùng được cho là bị thiệt hại rất to lớn. Ông thấy rằng, Luật Đất đai 2013 đã có quy định nào nhằm tháo gỡ vấn đề này?

Ai cũng biết rằng, để ưu tiên đầu tư 1 Công trình, khách hàng phải bỏ ra rất nhiều công sức và chi phí. do đó, ví như chỉ chậm triển khai trong 1 thời gian ngắn mà người dùng bị thu hồi thì sẽ gây thiệt hại rất lớn cho người dùng. bởi vậy, tôi ủng hộ quan điểm nghĩ rằng nên quy định cho nhà đầu tư một cơ chế mở để họ mang cơ hội tiếp tục theo đuổi Công trình.

Tuy nhiên, theo tôi, Nhà nước cũng chỉ nên xem xét, gia hạn cho người mua một khoảng thời gian nhất định để tránh việc sử dụng đất không hiệu quả, gây lãng phí tài nguyên đất.

Theo quy định tại điểm i, khoản một, điều 64 Luật Đất đai 2013, trường hợp người mua không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn quy định thì chủ ưu tiên đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng sở hữu mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối có thời gian chậm tiến độ tuân thủ Dự án trong thời gian này. tuy nhiên, trong trường hợp bất khả kháng, quý khách mang thể được xem xét bồi thường về đất và tài sản gắn liền mang đất lúc bị nhà nước thu hồi đất.

Tôi cho rằng, quy định trên đây của Luật Đất đai 2013 là thích hợp, tạo tăng cường cơ hội cho khách hàng được tiếp tục theo đuổi Công trình cho tới khi hoàn thiện, đồng thời cũng hạn chế được phần nào thiệt hại cho quý khách.

Xem thêm : Luật đất đai mới vẫn còn nhiều vấn đề chưa giải đáp