Vẫn còn những vưỡng mắc trong luật đất đai mới 2013

Luật Đất đai 2013 sẽ với hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014

 Thay thế Luật Đất đai 2003. Luật này có nhiều điểm mới, bên cạnh đó những vướng mắc về quy hoạch treo và đền bù nhà ở vẫn chưa được giải quyết thỏa đáng.

Quy hoạch đã hạn chế quyền của dân.

Trước đó, Luật Đất đai 2003 quy định thẩm quyền về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thuộc về nhà nước. Kỳ hạn quy hoạch sử dụng đất là 10 năm, nhưng trên thực tiễn mang nơi thời gian thực hiện quy hoạch lên đến 30 - 40 năm. Để đảm bảo quy hoạch không bị phá vỡ, Điều 29 Luật Đất đai 2003 đã quy định: lúc công bố thống nhất quy hoạch, người sử dụng đất tiếp tục sử dụng đất theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch và không được xây dựng mới. Quy định cấm dân chuyển mục đích sử dụng đất như vậy đã làm hạn chế quyền của người dân trong các khu quy hoạch, gây bức xúc kéo dài thời gian qua. Việc sử dụng thống nhất quy hoạch để hạn chế quyền của người dân là chưa phù hợp và gây nhiều hệ lụy cho người sử dụng đất cũng như xã hội.

Pháp luật đã quy định nhà nước mang thẩm quyền về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 

Như vậy, quy hoạch sở hữu bị thay đổi, điều chỉnh hay không tùy thuộc vào cơ quan nhà nước mang thẩm quyền, chứ không phải người sử dụng đất trực tiếp. Người sử dụng đất chỉ khiến thay đổi hiện trạng và mục đích sử dụng đất, như từ đất lúa sang đất trồng cây lâu năm, hoặc đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp, chứ không thể khiến đổi thay quy hoạch.

Chính do đó, việc buộc người dân giữ nguyên mục đích sử dụng trước khi công bố quy hoạch không phải là cơ sở vật chất để đảm bảo quy hoạch được tuân thủ đúng, mà tước đi quyền chính đáng của người sử dụng đất.

thực tiễn cho thấy, hơn 15 năm trước, các huyện vùng ven được nâng lên thành quận 7, 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân, phần nhiều đất đai, ruộng vườn của huyện nông nghiệp được quy hoạch chuyển sang đất con đường. Chính quyền không còn đầu tư cho sản xuất nông nghiệp. Đối sở hữu đất đai nằm trong quy hoạch, chính quyền không cho phép dân chuyển mục đích sử dụng đất, dẫn đến hàng ngàn hécta đất bị hoang hóa, không sử dụng. Người dân không những chịu quá nhiều thiệt thòi bởi không thể khai thác sử dụng đất mà còn vi phạm Luật Đất đai bởi vì để đất hoang không sử dụng.

Cuối năm 2013, những quận, huyện lại công bố quy hoạch 1/2.000, thay cho những đồ án quy hoạch cũ và một lần nữa người dân lại phải gánh hậu quả của quy hoạch. Chỉ riêng quy hoạch khu đô thị Tây Bắc (huyện Củ Chi) đã có ảnh hưởng đến nhà đất của 10.000 hộ dân trong việc chuyển mục đích sử dụng đất, xin phép xây dựng, thế chấp vay ngân hàng…

Quy hoạch và thực hiện đúng quy hoạch là khuyên tôi tất yếu trong ngành nghề quản lý đất đai và lớn mạnh con đường. tuy nhiên, chẳng thể vì vậy mà hạn chế quyền của người dân về đất đai trong các khu quy hoạch. Luật Đất đai 2013 đã với tiến bộ. Điều 49 quy định: lúc quy hoạch công bố, nhưng chưa với kế hoạch sử dụng đất, người dân được tiếp tục sử dụng và được chấp hành các quyền của người sử dụng đất theo luật định.

Như vậy, điều khoản buộc người dân giữ nguyên mục đích sử dụng trước khi công bố quy hoạch đã bị bãi bỏ.

 Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, nhà nước cần quy định chỉ hạn chế những quyền của người dân lúc đã sở hữu thỏa thuận thu hồi đất thay cho thỏa thuận quy hoạch như ngày nay.

Cần một nghị định riêng về đền bù nhà ở

Nhà ở là nhu cầu không thể thiếu hụt đối mang con người. Hiến pháp nước ta cũng đã khẳng định công dân mang quyền có nơi ở hợp pháp. Trong xã hội, vì yếu tố lịch sử cũng như hoàn cảnh khác nhau nên quy mô nhà ở cũng như sự tạo lập của từng gia đình mang khác nhau. thực tại, sở hữu hàng ngàn gia đình nhiều thế hệ phải ở chung trong căn nhà dưới 20m². Ở các quận, huyện vùng ven, nhiều gia đình vẫn ở trong các ngôi nhà lá tạm bợ. Nhìn chung, sự tạo lập về nhà ở của người dân là chính đáng, hợp pháp và thuận tình. Nhà nước tôn trọng quyền bất khả xâm phạm về nơi ở cho dù đấy là căn biệt thự hay căn nhà tạm.

Thời gian qua, công tác đền bù, giải phóng mặt bằng liên quan tới nhà ở chưa thích hợp, gây bức xúc cho người dân bị thu hồi nhà. Luật Đất đai 2003, rồi Luật Đất đai 2013 và Nghị định 47/2014/NĐ-CP (quy định về bồi thường, tương trợ và tái định cư lúc nhà nước thu hồi đất) chỉ quy định thu hồi, bồi thường và tái định cư cho đối tượng sở hữu đất ở; chỉ chú trọng tới tính pháp lý của đất mà xem nhẹ yếu tố nhà ở của đối tượng bị thu hồi.

Các văn bản pháp luật đều quy định đối tượng có nhà nhưng đất không nằm trong diện được đền bù thì sắp đặt cho thuê, mua sắm hay giao nền đất nhưng phải nộp tiền. Quy định xem nhẹ nhà đã dẫn tới nhiều khó khăn cho người dân.

Bởi thực tiễn mang quá nhiều trường hợp người dân tạo lập nhà ở chính đáng, ngay tình nhưng không đúng quy định, như tạo lập nhà trên đất của gia đình nhưng nằm trong khu quy hoạch, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất, trên hành lang kênh rạch… Dù tạo lập ở hoàn cảnh nào thì đấy cũng là ngôi nhà ở của người dân. Theo quy định như ngày nay, nhà nước chỉ bồi thường, bố trí tái định cư cho những trường hợp nhà có đất được công nhận là đất ở, còn không bồi thường, tái định nhà xây dựng trên đất chưa công nhận là đất ở.

Điều đáng nói, những người có nhà nhỏ, nhà tạm, thường rơi vào đối tượng người nghèo, người có hoàn cảnh khó khăn. sở hữu quy định, nhà nước không sắp đặt tái định cư mà chỉ bán, cho thuê sẽ khiến nhiều người từ chỗ với nhà ở trở thành vô gia cư vì không mang đủ tiền để mua, thuê nhà.

Thời gian qua, nhà nước đã mang nhiều chính sách về nhà ở đối có người dân như xóa nhà tranh, nhà tạm ở nông thôn, xây nhà ở xã hội, cho dân vay tiền mua sắm nhà. ngoài ra, việc dùng Luật Đất đai để áp dụng trong công tác giải tỏa nhà như bây giờ đã dẫn đến xem nhẹ về nhà ở và hậu quả là nhiều gia đình từ chỗ với nhà ở thành tay trắng, không nhà.

Chính phủ cần mang quy định về đền bù nhà ở thay cho bồi thường về đất lúc nhà nước thu hồi đất ở để điều chỉnh việc đền bù, tái định cư cho các người bị thu hồi nhà như ngày nay để đảm bảo lợi quyền hợp pháp của người dân về nhà ở khi bị giải tỏa.

 Xem thêm :Sửa đổi luật đất đai với việc giải phóng mặt bằng