Cần một chế độ sở hữu rõ ràng trong sửa đổi luật đất đai

Băn khoăn “đất đai thuộc với toàn dân”.

“Đất đai thuộc có toàn dân” được ghi nhận lần đầu trong Hiến pháp 1980 và tiếp tục được khẳng định trong Hiến pháp 1992. 

Toàn dân không phải là pháp nhân, không phải là thể nhân, là định nghĩa mang tính tượng trưng.

Khắc phục điều này, Luật Đất đai 2003 đã quy định tại Khoản một Điều 5: “Đất đai thuộc toàn dân, vì Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Như vậy, Nhà nước là đại diện duy nhất của chủ mang, thế nên xảy ra nhiều vấn đề bàn cãi.

Chế độ mang nào cũng phải đảm bảo cho người sử dụng yên tâm bỏ công sức, vốn liếng khai thác giá trị từ đất. trong khi đó, những bất ổn xã hội, xung đột, các vụ khiếu kiện kéo dài, sự phân hóa giàu nghèo, tham nhũng… có nguyên nhân liên quan tới đất đai ngày càng phát triển thành nghiêm trọng. cho nên, vấn đề đặt ra là xem xét chế độ có đất đai hiện giờ đã phù hợp, hay cần hướng thay đổi nào khác.

Thứ nhất, bởi vì thuộc tính mang toàn dân nhưng Nhà nước là đại diện, nên về thực tế đất đai thuộc với của chính quyền những cấp mang thực. Nắm trong tay quyền sở hữu thực, Nhà nước các cấp tuân thủ quyền định đoạt, trong đó cần lưu ý là quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thu hồi đất.

Với tư cách đại diện chủ với, Nhà nước ban hành các quy định về thu hồi đất theo hướng tạo thuận lợi về phía mình. Điều này được minh chứng trong Luật Đất đai 2003, lý bởi vì thu hồi đất được quy định tại Điều 39 và Điều 40.

Thế nhưng, mục đích thu hồi đất tại Điều 39 nhằm phục vụ lợi ích chung, khi mà Điều 40 tỏ ra mập mờ, lẫn lộn. ví thử “Mục đích tăng trưởng kinh tế” trong Điều 40 sở hữu thể được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau, tạo kẽ hở cho chính quyền lấy lý bởi do chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế để thu hồi đất của những chủ sử dụng tư nhân, rồi giao cho một chủ sử dụng cá nhân khác sử dụng, từ đó trục lợi. Trong trường hợp này, chỉ cần sự “bắt tay” của quan chức địa phương có những người dùng tư nhân thì quyền của chủ sử dụng đất sẽ bị tước đoạt.

Thứ hai, chấp hành quyền đại diện với toàn dân, Nhà nước quy định hạn điền và thời hạn giao đất. ngoài ra, hạn chế của quy định này là chủ sử dụng không yên tâm đầu tư chiều sâu đối mang mảnh đất được giao, do họ không biết mai sau của mảnh đất đó sau lúc hết thời hạn. Mặt khác, giá đền bù luôn sở hữu sự khác biệt mang giá thị trường theo hướng được định giá thấp hơn cũng là một trong các nguyên nhân gây bức xúc trong thời gian qua.

Tuân thủ quyền định đoạt, Nhà nước định giá quá rẻ, thậm chí không đền bù, trong nhiều trường hợp vẫn được xem là hợp pháp. Như vậy sở hữu sự mâu thuẫn lớn giữa đại diện chủ có và chủ thể sử dụng, bởi thực tế chủ thể sử dụng không mang quyền thương lượng trong nhiều trường hợp đền bù, giải tỏa.

1 vấn đề khác gây bất bình đẳng trong chế độ sử dụng đất, biểu đạt cả trong phân loại đất và chủ thể nhận giao đất. Đối với phân loại đất, giả dụ đất ở được Nhà nước giao quyền sử dụng lâu dài, an cư, thì mang đất nông nghiệp, thời hạn là 20 năm hoặc 50 năm tùy loại đất trồng trọt hay đất rừng.

Sở hữu chủ thể được giao quyền sử dụng đất, người mua nước ngoài được ưu tiên hơn so có người dùng trong nước cả về thời gian và hạn mức. Đối với đơn vị sự nghiệp mang thu, trường đại học, trong nhiều trường hợp Nhà nước giao đất có hoặc không thu tiền sử dụng đất.

Đối sở hữu hộ cá nhân, Nhà nước áp dụng hạn điền trong khi điều này không xảy ra đối có tổ chức... Sự không bình đẳng này tạo ra kẽ hở để các nhóm lợi ích gây cho, tác động đến những thống nhất của chính quyền nhằm đổi thay những quyết định giao đất cũng như khai thác đất công nhằm tìm kiếm lợi ích tư.

Chế độ sở hữu phải rõ ràng.

Liệu mang cần thay đổi chế độ với toàn dân về đất đai? Vấn đề này sở hữu nhiều ý kiến khác nhau. với ý kiến phản đối, mang ý kiến ủng hộ, nhưng cũng mang quan điểm trung dung hơn, cho rằng hình thức sở hữu không cần lưu ý, đó chỉ là tên gọi. Vấn đề là mở rộng quyền cho người sử dụng và hạn chế quyền của đại diện chủ sở hữu (Nhà nước), trong đó chủ yếu hạn chế quyền thu hồi đất, vì đây là nguyên nhân dẫn tới các bất cập hiện nay.

Mang thể khẳng định, vấn đề nổi cộm, bức xúc nhất trong quản lý đất đai thời gian qua không phải là mang, mà là những xung đột lợi ích liên quan tới thống nhất thu hồi, giao đất, định giá đền bù, tham nhũng liên quan đến đất đai, hạn điền và thời hạn giao đất...

Để giải quyết căn cơ những bức xúc nêu trên, trước tiên, cần một hệ thống chính sách kỹ thuật, đồng bộ, nhất quán dựa trên 1 chế độ sở hữu rõ ràng.

Đa sở hữu hay đơn với đất đai không phải là mục tiêu của cải cách. Chế độ mang toàn dân về đất đai, hay chế độ với nào khác cũng hướng tới nhằm quản lý đất đai và xử lý những quan hệ liên quan tới đất một cách tối ưu, hiệu quả, không hình thành những điểm nóng, các xung đột xã hội, những cơ hội cho tham nhũng...
Giá trị đất đai được giải phóng để đưa vào sản xuất, đất đai phát triển thành nguồn lực cần lưu ý cho vững mạnh và giảm nghèo... Vậy, sự lựa chọn sẽ là giữ nguyên chế độ với toàn dân hay thay đổi?

Ví như giữ nguyên, phải bổ xung các phương án quản lý, thay đổi luật pháp theo hướng hạn chế quyền của đại diện chủ mang (Nhà nước), trong đó chú ý tới việc hạn chế quyền thu hồi đất, giao đất, đồng thời minh bạch hóa những quan hệ giao dịch liên quan tới đất đai, công khai các trật tự quản lý đất đai... được cho là hướng đi an toàn. Cách làm cho này không hình thành sự xáo trộn lớn, nhưng vẫn giải quyết được đầy đủ các mâu thuẫn, bất cập ngày nay.

Bên cạnh đó, nó vẫn để lại lỗ hổng lớn trong việc xác lập quyền chủ có của “người đại diện” và quyền sử dụng của các chủ thể trong nền kinh tế, cũng như ngoại hình cơ chế quan hệ giữa 2 chủ thể của 2 nhóm quyền này. Kẽ hở này vẫn có thể là cơ hội tốt cho tham nhũng, khiến phức tạp những quan hệ quản lý, sự tha hóa của chủ thể nắm trong tay quyền lực đại diện chủ với, cũng như sự lạm quyền trong thực thi pháp luật.

Đa sở hữu?

Tuyển lựa theo hướng đổi thay, liệu có gây ra những bất ổn và xung đột? Điều này sẽ không xảy ra, bởi chúng không đụng chạm tới lợi ích trực tiếp của các chủ thể. Quyền có là quyền năng căn bản để xác lập các quyền của chủ thể có, là gốc của vấn đề.

Công nhận có cá nhân cũng không xảy ra hiện tượng 1 số chủ đất cũ trong khoảng các chế độ trước đây quay lại đòi quyền với, bởi vì chỉ cần quy định thời điểm với hiệu lực của các giao dịch và thay đổi. Hạn điền và thời hạn sẽ mặc nhiên hết hiệu lực trong chế độ đa mang về đất đai. không những thế, lo ngại về phân khúc địa chủ và tá điền trong xã hội mới không phải không có căn cứ, nhưng hoàn toàn với thể giải quyết được bằng các quy định của pháp luật.

Phổ thông hóa có sẽ tìm được người chủ thực thụ trên mỗi mảnh đất, nó gắn nghĩa vụ và lợi quyền của mỗi người chủ mang mảnh đất của mình.

Tình trạng hoang hóa, đất vô chủ, đất bị chiếm dụng... sẽ không còn chỗ để tồn tại. Đa sở hữu cũng không cho phép Nhà nước thu hồi đất của một người chủ để giao cho người chủ khác bởi vì lý bởi vì kinh tế.

Đối với các tiêu chí công cộng, lợi ích quốc gia, Nhà nước vẫn với quyền thu hồi, nhưng phải thuyết minh bởi vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng ở chỗ nào? sở hữu những mục tiêu phát triển kinh tế, khách hàng phải thương thảo với các chủ mang đất theo nguyên tắc thuận mua sắm - vừa bán.

Tình trạng thu hồi đất tùy luôn thể sẽ không tồn tại, các mâu thuẫn cũng mặc nhiên chấm dứt. Theo đó, thị phần bất động sản cũng sẽ hoạt động lành mạnh lúc hàng hóa bất động sản được đảm bảo.

Những cơn sốt ảo, đóng băng, bong bóng bất động sản, cùng sự lũng đoạn của giới đầu cơ sẽ khó tồn tại lúc loại hàng hóa đặc trưng - đất đai phát triển thành hàng hóa phần lớn, vận hành trên 1 thị phần minh bạch, mang sự quản lý hữu hiệu của Nhà nước. Sự can thiệp của Nhà nước vào thị phần bất động sản cũng chẳng thể tùy luôn thể, có nặng tư duy và phương án hành chính, mà cần sử dụng những công cụ thị trường.

Xác lập một chế độ đa sở hữu về đất đai có thể là chọn lựa hàm chứa một số nguyên tố rủi ro, nhưng sẽ khắc phục khá triệt để các bất cập hiện giờ. Bên cạnh đất đai thuộc sở hữu quốc gia, nên chăng công nhận đất đai thuộc mang tập thể và sở hữu cá nhân. những loại đất như đất an ninh quốc phòng, đất trống đồi núi trọc, đất bờ biển, đất rừng đặc dụng… thuộc mang quốc gia.

Nhà nước sẽ lập ra 1 tổ chức trực thuộc Quốc hội để quản lý loại tài sản này. Còn các loại đất như đất nghĩa trang, đất tôn giáo, rừng phòng hộ, ao hồ… sẽ thuộc có cùng đồng, chủ sở hữu sẽ là chính quyền địa phương hoặc cộng đồng dân cư hay 1 tập thể nhất định. Đối với đất nông nghiệp, đất ở, đất rừng sản xuất, đất sản xuất phi nông nghiệp, trường học, bệnh viện… thì nên thuộc với cá nhân.

Xem thêm :Bước đột phá trong dự định sửa đổi luật đất đai