Dự thảo luật đất đai – xác định giá đất theo nguyên tắc công bằng

DN và người dân đang mong chờ sự thay đổi lớn từ Dự thảo Luật Đất đai.

Không những thế, theo ý kiến của nhiều chuyên viên và đại diện DN đều nghĩ rằng, Dự thảo Luật lần này ngoài những bổ sung.

Trao đổi với TS. Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam quanh đó vấn đề này.

Ông sở hữu ý kiến gì về bản Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này?

Từ Luật Đất đai năm 1983 tới Luật năm 1993 là 1 bước nhảy vọt về đổi mới tư duy, nhưng từ đó tới Luật 2003 lại là 1 bước rối rắm tư duy, còn nay đến hẹn “mười năm” sửa Luật, đọc bản Dự thảo tôi cảm thấy lần này là bước dậm chân tại chỗ, chỉ chú trọng việc không to, không đủ tầm nhìn.

Mối quan hệ giữa đất đai có các con phố hóa, lớn mạnh và quản lý đường được thẩm định chưa đồng bộ. đặc biệt là quy định về tiền sử dụng đất. Theo qui định hiện hành thì tiền sử dụng đất lại chỉ thu với các trường hợp giao đất sở hữu thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. do thiếu căn cứ kỹ thuật nên việc xác định tiền sử dụng đất cũng thiếu hạ tầng.

Điều này sẽ không lớn mạnh được sản xuất, không khuyến khích thu hút vốn tập trung đầu tư. Giá đất cũng không thể tính đơn giản kiểu ăn xổi, bởi vì sẽ bóp chết sản xuất, mà phải tính sao cho sản xuất phát triển được để có sản phẩm bán ra và có lãi. cho nên, nên xoá bỏ hình thức giao đất mang thu tiền sử dụng đất chuyển sang hình thức thuê đất, bỏ khái quát tiền sử dụng đất, ban hành 1 loại thuế điều tiết khoản địa tô chênh lệch phát sinh lúc chuyển mục đích sử dụng đất. đặc thù giá đất để xây dựng cơ sở vật chất cơ sở vật chất, nhà xưởng phục vụ sản xuất, không thể đơn giản chạy theo giá thị phần.

Việc xác định giá đất là vấn đề phức tạp, nhạy cảm nhất trong cơ chế, chính sách tài chính của Luật Đất đai. Theo ông nên xác định như thế nào là phù hợp và cân bằng thừa kế ích giữa DN và người dân?

Thực tại các năm qua cho thấy, giá đất luôn biến động theo khuynh hướng gia tăng, nên việc quy định giá đất sát có giá thị phần rất khó khả thi. Giá bồi thường đất không nên quy định nguyên tắc thích hợp với giá thị phần do giá thị trường là giá thống nhất cho từng mảnh đất tại địa điểm xác định vào thời điểm xác định. Mỗi người đều có một chỉ tiêu và quan điểm khác nhau về việc xác định mức giá thị trường

Do vậy nên thay thế nguyên tắc này bằng nguyên tắc giá công bằng, tức là giá sở hữu thể giúp tạo được tài sản tương đương tài sản bị thu hồi tại địa điểm khác tương tự và cộng thêm một khoản lợi ích cho Công trình tăng trưởng đất mang đến. ví dụ, tôi lĩnh được đền bù, ít nhất cũng phải tái tạo được tài sản tại 1 địa điểm tương tự. nếu không có điều này thì không công bằng. Lợi ích của DN và người dân phải được phân chia phù hợp, tạo kế thừa ích cho cả 2 phía.

Việc định giá đất chẳng thể đạt tuyệt đối 100% mang giá thị phần song Nhà nước nên có những công cụ để "kéo" giá đất gần nhất mang giá thị phần, không nên để mức chênh lệch quá xa. Và hãy để thị trường làm công việc định giá thay cho Nhà nước để có được mức giá sát mang thực tại hơn.

Ngoài ra Luật Đất đai cũng cần phân biệt thị phần sơ cấp và thứ cấp.

 Do 2 thị trường này khác nhau, nên giá khác nhau, nhưng Việt Nam thường quy định thị trường sau lấy giá thị trường trước để bồi thường khiến cho giá năm sau luôn cao hơn năm trước.

Cơ chế thu hồi đất hiện giờ đang có nhiều kẽ hở, tạo điều kiện cho tham nhũng và lạm quyền của một số cán bộ biến chất. Nhất là đối với các người dân bị thu hồi đất mà không hề vi phạm pháp luật?

2 vấn đề đang gây khá nhiều bức xúc trong xã hội hiện giờ là vấn đề thu hồi đất và cơ chế bồi thường đền bù. Giá đất đền bù trong việc dịch chuyển từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp. hiện tại trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn đang thực thi 3 cơ chế thu hồi đất là thu hồi theo Dự án, thu hồi đất theo quy hoạch và thu hồi đất theo quyết định. những cơ chế này trong khoảng lâu đã biểu hiện sự yếu kém và thiếu hụt minh bạch là nguyên nhân của đa số những vụ tiêu cực về đất đai.

Cơ chế thu hồi đất hiện giờ cũng đang khiến quyền của người sử dụng đất không được bảo vệ chặt chẽ. Chúng ta không nên xem người sở hữu đất bị thu hồi là người bị thiệt hại mà phải xem họ là những người góp đất vào sự vững mạnh chung, vì thế ngoài phần tiền được bồi thường, họ còn phải hưởng lợi lợi ích trong khoảng sự tăng trưởng như vậy mới công bằng sở hữu người bỏ vốn cho lớn mạnh.

Đặc biệt, Nhà nước nên thay thế việc thu hồi đất bằng cơ chế trưng mua giúp cho người với đất bị thu hồi xóa bỏ tâm lý bị tước đoạt. Việc thu hồi đất bằng quyết định hành chính như Luật Đất đai 2003 và Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là 1 hình thức kỷ luật nghiêm khắc và vô lý nếu người dân bị thu hồi đất mà không hề vi phạm pháp luật. cho nên, việc thu hồi đất bằng thỏa thuận hành chính chỉ được áp dụng trong những trường hợp đặc biệt. Đó là do vi phạm pháp luật đất đai; vì chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự nguyện; bởi vì việc trưng mua sắm không chấp hành được theo quy định. Giá đất khi trưng mua quyền sử dụng đất cũng phải khác mang giá bồi thường khi thu hồi.

Xem thêm :Dự thảo luật đất đai – thống nhất giao đất nông nghiệp 50 năm