Liệu rằng sau sửa đổi luật đất đai đã hết rối?

Cuối tuần qua Bộ Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) đã phối hợp với Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HOREA) tổ chức hội thảo về vấn đề hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi để Chính phủ trình Quốc hội vào tháng 10-2012 và dự kiến Quốc hội sẽ phê duyệt vào tháng 6-2013.

Đi tìm nút rối

Gợi ý về cơ chế thu hồi đất, Thứ Trưởng Bộ TN-MT Nguyễn Mạnh Hiển cho rằng sở hữu 4 tồn tại của chính sách, pháp luật đất đai cần phải thay đổi. Theo đó, tiềm năng đất đai chưa được phát huy hầu hết để phát triển thành nguồn lực cho phát triển kinh tế-xã hội, việc sử dụng đất đai vẫn còn lãng phí.

Công tác quản lý vẫn còn những bất cập, chưa ngăn ngừa được tham nhũng, tình trạng đầu cơ BĐS vẫn diễn ra phổ thông ở các con đường lớn.

Tình hình khiếu kiện về đất đai vẫn còn diễn biến phức tạp, nguyên nhân chủ yếu liên quan đến việc bồi thường, giải tỏa thu hồi đất. Thu hồi đất, tái định cư vẫn còn bất cập.

Bây giờ việc Nhà nước thu hồi đất và khách hàng (NĐT) tự quyết định để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều có những điểm tốt và hạn chế riêng. tuy nhiên, hiện cơ chế quyết định được tuân thủ tại TPHCM khá tốt, hơn 40% Dự án trên địa bàn bởi NĐT tự quyết định.

“Cần góp ý để Luật Đất đai đợt này sửa đổi theo hướng sẽ khắc phục hạn chế của từng cơ chế hoặc xem sở hữu nên duy trì song song hai cơ chế” - ông Hiển khuyên tôi. Giám đốc Sở TN-MT TPHCM Đào Anh Kiệt cho biết hiện TP phải chấp hành nhiều Dự án xã hội nên Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi đất để tuân thủ các Công trình chuyên dụng cho mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng…

Công trình sản xuất kinh doanh thích hợp có quy hoạch thì NĐT tự quyết định. 

Theo ông Kiệt, phải mang 2 cơ chế song song, vấn đề là làm sao để cả 2 cơ chế đều thực hiện tốt.

Nhiều ý kiến đồng tình giữ 2 cơ chế, ngoài ra yêu cầu phải thay đổi ngay những vấn đề bức xúc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, nhất là những Công trình đã bồi thường trên 80% nhưng gặp khó trong phần đất còn lại.

Chủ tịch HOREA Lê Hoàng Châu đề xuất hai phương án cho phần diện tích còn lại. Theo đó NĐT sẽ trả mức giá cao nhất đã bồi thường trong Dự án hoặc sẽ thuê công ty trả lời giám định giá độc lập để phân tích và bồi thường theo giá được công ty phân tích.

“Cần phải mang cơ chế thu hồi rõ ràng do phần nhiều doanh nghiệp (DN) ngày nay bị kẹt Dự án chỉ do vài hộ không đồng ý giá. sở hữu một số Dự án DN đã đền bù trên 90%, những hộ dân cuối cộng đòi giá đất nông nghiệp lên đến 30 triệu/m2, trong khi Dự án của DN chỉ dự kiến bán 12 triệu đồng/m2” - ông Châu cho biết.

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT CTCP Nam Long, nghĩ rằng ngày nay chính sách pháp luật còn phần nhiều vô lý. Thí dụ đất của DN nhưng lúc liên doanh với đối tác nước ngoài buộc phải chuyển qua thuê chính đất của mình 50 năm. Sau thời gian này sẽ như thế nào? Xác lập quyền với hiện tại cũng không rõ ràng, công hữu nhưng ai là chủ mang cũng không rõ...

Giá thị phần nhưng... phi thị phần

một vấn đề được nhiều người để ý đó là bảng giá đất. Nhiều đại biểu kiến nghị nên bãi bỏ việc công bố bảng giá đất hàng năm bởi việc này làm cho những địa phương tốn nhiều công sức xây dựng nhưng không đáp ứng được chỉ tiêu “sát giá thị trường trong điều kiện bình thường”, đồng thời lại bị khống chế do khung giá đất của Chính phủ.

Cụ thể, bảng giá đất TPHCM năm 2012 quy định 3 đường tại trọng tâm quận 1 (Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ) với giá cao nhất là 81 triệu đồng/m2, thấp hơn nhiều lần so sở hữu giá đền bù Nhà nước ban hành 370 triệu đồng/m2.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, với một hộ gia đình tại trục đường Đồng Khởi đã đòi giá bồi thường 80 lượng vàng/m2 (tương đương gần 3,35 tỷ đồng/m2).

Ông Đào Anh Kiệt cũng cho rằng khung giá đất được xây dựng chưa sát với giá thị trường dứt khoát phải sửa. “Đề nghị Chính phủ bỏ khung giá đất hoặc để những địa phương linh động xây dựng khung giá đất tiệm cận có giá thị trường, tránh tình trạng giá đất khu vực này cao gấp 4 lần, khu vực kia cao gấp 7 lần” - ông Kiệt nói.

Theo LS. Trương Thị Hòa, để cho những địa phương tự xây dựng bảng giá đất cũng khó, bởi thế Chính phủ nên với khung giá đất riêng cho từng địa phương để địa phương xây dựng giá đất theo khung đó và ổn định trong 5 năm.

Liên quan tới việc bồi thường và hỗ trợ người dân bị thu hồi đất, LS. Trương Thị Hòa cho rằng việc định giá đất hiện nay chẳng khác nào đánh đố. Chính bởi vậy, việc thu hồi đất vẫn còn gần như bất phù hợp.

LS. Hòa khuyên tôi quy định rõ tăng cường phần tương trợ cho người dân, mở rộng đối tượng tương trợ, đặc trưng đối sở hữu các trường hợp đất đang sở hữu người sử dụng nhưng chưa được công nhận quyền sử dụng đất. Theo LS. Hòa, đất đang sử dụng nhưng bị thu hồi người dân đã phải chịu nhiều thiệt thòi.

Do đó, khiến sao tái định cư cho người dân phù hợp, để ý đến đời sống người dân, trong đó nên cố gắng sở hữu phương thức tái định cư tại chỗ bởi những người bị thu hồi đất luôn muốn gắn bó sở hữu nơi ở cũ của mình. “Bài toán thu hồi đất sẽ được đáp ứng tốt ví như có 1 chính sách đền bù, hỗ trợ và tái định cư hợp tình, hợp lý” - LS. Hòa nói.

Nhiều đại biểu khác yêu cầu Luật Đất đai thay đổi lần này cần phải khiến cho rõ một số vấn đề ban đầu như xác lập quyền sở hữu, quyền lợi của người có đất khi bị thu hồi phải được đảm bảo; các quy định chính sách liên quan phải rõ ràng, chẳng thể có quá nhiều quy định chồng chéo, khiến cho trì trệ, kiềm hãm sự phát triển của xã hội nói chung và DN nói riêng.

Xem thêm :Không thể vội vã trong sửa đổi luật đất đai