Tháo gỡ những vấn đề khó hiểu trong luật đất đai sửa đổi

Ngày hôm nay, 9/10, Phòng thương nghiệp và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Bộ Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) sẽ tổ chức lấy ý kiến của cùng đồng doanh nghiệp về dự thảo Luật Đất đai thay đổi.

Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp tháng 10/2012 và phê duyệt tại kỳ họp tháng 5/2013.

 Dù đã rà soát và tổ chức nhiều hội thảo, nhưng các vấn đề liên quan đến luật đất đai xác định giá đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất... sẽ vẫn là những điểm khiến cho doanh nghiệp quan tâm.

Ẩn số “giá thị trường”

Theo Luật sư Nguyễn Thị Cam, Công ty TNHH Đất Luật, giá đất ở Việt Nam bây giờ là phi thực tế và để đất đai trở về giá trị thực, vai trò của Nhà nước rất to lớn. Nhà nước có thể xác định giá trị thực của đất trong bảng giá đất và điều tiết các quan hệ đất đai trên cơ sở vật chất giá này.

Nhà nước không gia tăng nguồn thu ngân sách bằng giá trị ảo từ đất duyệt y thuế thu nhập doanh nghiệp, thu nhập tư nhân lúc việc chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của doanh nghiệp theo giá thị phần ảo, đồng thời hài hòa với những biện pháp kinh tế khác để hạ giá đất.

Còn Chủ tịch Hội phân tích giá Việt Nam, ông Nguyễn Ngọc Tuấn, nhìn nhận giá đất là vấn đề phức tạp, nhạy cảm nhất trong cơ chế, chính sách tài chính của Luật Đất đai. thực tiễn những năm qua cho thấy, giá đất luôn biến động theo xu thế tăng, nên việc quy định giá đất sát sở hữu giá thị phần rất khó khả thi.

“Tôi nghĩ Nhà nước phải chủ động định giá đất 1 cách phù hợp để người dân và tổ chức thực hiện những nghĩa vụ tài chính trong việc sử dụng đất, giá phải được an cư và công khai, minh bạch. đặc biệt giá đất để xây dựng hạ tầng công trình, nhà xưởng dùng cho sản xuất, chẳng thể đơn giản chạy theo giá thị phần.

Như vậy sẽ không lớn mạnh được sản xuất, không khuyến khích thu hút vốn tập trung đầu tư. Giá đất cũng chẳng thể tính đơn giản kiểu ăn xổi, vì sẽ bóp chết sản xuất, mà phải tính sao cho sản xuất lớn mạnh được để có sản phẩm bán ra và có lãi” - ông Tuấn nói.

ThS. Nguyễn Thị Cẩm Vân, Sở TN-MT Tp.HCM, kiến nghị Nhà nước ban hành bảng giá đất sát mang giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại thời điểm ban hành (có thể ban hành hàng năm hoặc 2, 3 năm/lần). Bảng giá đất được sử dụng để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất và mức thuế suất hay mức thu theo mục đích sử dụng đất.

Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường hay để chấp hành giao dịch sẽ là giá thị phần tại thời điểm xác định giá trị quyền sử dụng đất và vì cơ quan nhà nước thỏa thuận trên hạ tầng xác định giá của những đơn vị tư vấn định giá độc lập.

Khó tiếp cận mặt bằng

1 trong nhiều khó khăn doanh nghiệp là mặt bằng sản xuất, đặc thù trong vấn đề tiếp cận đất đai với nhiều quy định chồng chéo. Theo ThS. Hoàng Văn Sơn, Trưởng Văn phòng luật sư VNC, về trình tự giấy tờ giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản một Điều 125 Nghị định 181/2004/NĐ-CP: “Người sở hữu nhu cầu xin giao đất, thuê đất liên hệ sở hữu cơ quan được UBND thức giấc, TP trực thuộc trung ương giao nhiệm vụ thống nhất địa điểm hoặc tổ chức tăng trưởng quỹ đất nơi với đất để được giới thiệu địa điểm sử dụng đất”.

có quy định này, các doanh nghiệp tiếp cận đất đai sẽ vô cùng khó khăn, dẫn đến dễ phát sinh tiêu cực. Để đáp ứng tình trạng này, cần lập những sàn giao dịch những Công trình ưu tiên đầu tư và sàn giao dịch quy hoạch tương tự như sàn giao dịch BĐS.

Có thể đưa vào các sàn giao dịch BĐS với uy tín hoặc thành thành lập những sàn giao dịch chỉ mang các Công trình ưu tiên đầu tư chưa có hoặc đã với chủ đầu tư cùng mang quy hoạch chi tiết. khi đó, người muốn được giao đất, thuê đất chỉ việc lên sàn giao dịch Dự án ưu tiên đầu tư tìm địa điểm.

Theo ông Đỗ Trọng Hải, Chủ tịch Công ty Luật Bizlink, quy định tại luật và những văn bản hướng dẫn hiện hành cũng đang làm khó cho doanh nghiệp tập trung đầu tư nước ngoài trong việc tiếp cận đất đai.

Theo quy định, nhà đầu tư là tổ chức, tư nhân nước ngoài không được trực tiếp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khoảng các tổ chức trong nước của Việt Nam được Nhà nước giao đất với thu tiền sử dụng đất một lần.

Bởi vậy, để nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức trong nước này, quý khách nước ngoài và tổ chức kinh tế trong nước đó sẽ phải “đi con đường vòng”, bằng cách nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thành lập liên doanh sau đó chấp hành giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp vào vốn điều lệ hoặc cổ phần trong công ty liên doanh. phương pháp hợp tác này hình thành nhiều phiền toái và mất thời gian cho các bên.

Xem thêm :Tổng kết lại các điểm sau 10 năm thi hành luật đất đai