Định giá đất từng thửa trong luật đất đai mới

Năm năm cấp thức giấc ban hành giá đất một lần và cho phép định giá đất đối có từng trường hợp thu hồi đất... là những nội dung quan trọng trong dự thảo thay đổi Luật Đất đai đang được Bộ Tài nguyên Môi trường chấp hành.

 Bồi thường lúc thu hồi đất là nguyên nhân chính gây khiếu kiện

Tháo gỡ vướng mắc về tài chính đất đai là trung tâm lúc thay đổi Luật Đất đai. Theo dự định, trong Luật Đất đai mới, cứ 5 năm một lần, UBND cấp thức giấc xây dựng giá đất tại địa phương, công bố vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ để khiến căn cứ tính những loại thuế, lệ phí về đất, tiền sử dụng đất lúc nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, tư nhân.

Bên cạnh đó, UBND cấp tỉnh giấc còn phải xác định giá đất đối sở hữu từng trường hợp bồi thường cụ thể khi Nhà nước thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giá sàn trong đấu giá quyền sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất...

Hiện giá đất Nhà nước và thực tại chênh nhau rất xa

 Ông Bùi Ngọc Tuân, Tổng cục Đất đai, góp ý: “Ở Dương Nội (Hà Đông, Hà Tây), người dân được bồi thường 160.000 đồng 1 m2 đất. khi mà đó, giá đất mà chủ tập trung đầu tư bán ra là vài chục triệu đồng một m2. nếu như trồng đào ở đây, hằng năm người dân thu được sáu triệu đồng mỗi sào. với giá bồi thường rẻ như vậy, người dân chỉ định sẵn sàng trả tiền thuê đất để trồng trọt”.

Theo ông Lê Ngọc Khoa, Cục phó Cục Công sản (Bộ Tài chính), giá đất ở cao nhất bởi vì UBND TP HCM ban hành cho năm nay ở quận một là 67 triệu đồng một m2. khi mà đó, giá đất thực tại ở đây nhiều nơi lên tới 370 triệu đồng 1 m2, nhà chung cư tầng một là trên 104 triệu đồng 1 m2. Như vậy, giá của đô thị ban hành và giá thực tiễn chênh nhau phần nhiều.

khi mà đó, nguyên tắc định giá đất trong Công trình thay đổi Luật Đất đai mới nhất ghi rõ phải “sát mang giá thị trường trong điều kiện bình thường” trong khi Luật Đất đai hiện hành quy định “sát sở hữu giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn trên thị phần trong điều kiện bình thường”. Lý giải về việc sửa đổi này, Bộ Tài nguyên Môi trường cho biết việc định giá đất còn duyệt y những hình thức khác mà không phải qua chuyển nhượng như đấu giá, định giá...

không những thế, thời hạn 5 năm như trên nhiều người cho là quá dài. “Nếu quy định 1 năm mới làm cho lại giá đất đã là dài, huống chi lại kéo dài tới 5 năm. Ở nhiều nước hoặc vùng lãnh thổ, họ quy định thời gian để làm việc này rất ngắn. Đơn cử như ở Đài Loan, cứ 3-6 tháng họ định giá đất 1 lần”, ông Tôn Gia Huyên thuộc Hội kỹ thuật Đất nói.

Về chất lượng của định giá đất trong thời gian qua

 ông Huyên phàn nàn: “Đặc trưng của giá thị phần là giá hôm nay với thể đã khác hôm qua. khi mà đó, cán bộ định giá đất ở những địa phương khiến cho rất nghiệp dư. Họ ngồi lại với nhau để định giá khi mà số liệu về thị trường thì họ với rất ít. Như vậy, chúng ta nói giá đất sát mang giá thị phần là chỉ có tính học thuật. Lẽ ra để định giá được, họ phải “ăn ngủ” với thị trường”.

Giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền tính trên 1 đơn vị diện tích đất tại 1 thời điểm xác định được gây cho trong khoảng các giao dịch có tính phổ thông trên thị trường đối với những thửa đất hoặc khu đất sở hữu điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường tương tự. Giá đất đó không chịu tác động của các nguyên tố gây gia tăng hoặc giảm giá đột biến như đầu cơ, thiên tai, chiến tranh, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng, cho thuê trong tình trạng bị ép buộc, với quan hệ gia đình...

Dự án sửa đổi Luật Đất đai sẽ được chuyển đến Bộ Tư pháp thẩm định vào giữa tháng này, đầu tháng sau sẽ trình Chính phủ để Chính phủ xem xét, cho ý kiến trước khi trình Quốc hội vào kỳ họp tháng 10 tới.

Xem thêm :Đề án sửa đổi, bổ sung 25 điều của luật đất đai