Sửa luật đất đai theo những kiến nghị từ IFC

Công ty Tài chính Quốc tế (IFC) vừa mới công bố 1 báo cáo tổng hợp về Luật Đất đai 2003, đồng thời cũng đưa ra một số kiến nghị thay đổi bổ sung liên quan đến luật này.

Luật Đất đai 2003 và hệ thống các văn bản hướng dẫn thi hành

Một bước tiến lớn trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai. không những thế, kể tính từ lúc thi hành đến nay, luật này cũng đã biểu thị 1 số bất cập và vướng mắc cần sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện hơn.

Quy hoạch đất đai, theo báo cáo của IFC, hiện vẫn là 1 vấn đề nóng, thậm chí có ý kiến nghĩ rằng công tác quy hoạch sử dụng đất hiện là khâu kém nhất trong phần nhiều những khâu chính sách sử dụng đất đai.

1 vấn đề lớn mà khối doanh nghiệp thường phản ánh là việc hao hụt thông tin quy hoạch và việc không sở hữu cơ hội tham gia đóng góp vào những thảo luận xây dựng quy hoạch.

1 lý giải đưa ra cho yếu kém này là quy hoạch đất đai hiện nay chưa thực sự xây dựng dựa trên nhu cầu thực tại sản xuất của doanh nghiệp và cuộc sống dân cư, mà dựa trên nhu cầu sử dụng của bốn cấp hành chính.

Kiến nghị chung của cùng đồng doanh nghiệp là phải đưa vào trong luật những phương hướng để tiếp thu sự đóng góp của cùng đồng doanh nghiệp, chuyên viên và những nhà công nghệ cho việc xây dựng quy hoạch, cũng như các phương pháp nhằm bảo đảm minh bạch thông báo tốt hơn về đất đai.

Không những thế, những doanh nghiệp cũng mong muốn sở hữu được một quy hoạch chi tiết và an cư trong thời gian dài.

Khối doanh nghiệp thấy quan trọng phải đưa ra một quy định nhằm đảm bảo quy hoạch

 kế hoạch sử dụng đất của kỳ sau không được phá vỡ quy hoạch, kế hoạch của kỳ trước trên cùng 1 thửa đất.

“Quy định này sẽ góp phần ngăn chặn tình trạng lợi dụng sự đổi thay quy hoạch để thôn tính đất đai, cũng như góp phần khắc phục tình trạng quy hoạch treo gây cho đời sống nhân dân và kinh doanh của doanh nghiệp cũng bị treo theo cùng quy hoạch”, báo cáo nêu rõ.

Mở rộng những quyền tài sản

Hiện giờ, khối doanh nghiệp, bao gồm cả khối doanh nghiệp nước ngoài, tiếp tục kiến nghị cần nới rộng hơn nữa những quyền tài sản gắn với quyền sử dụng đất, cũng như những quyền chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng đối mang đất để gây ra 1 thị trường bất động sản năng động và lành mạnh.

Những doanh nghiệp đặc trưng nhấn mạnh đến những vấn đề như mở rộng quyền thế chấp

bảo lãnh đối với quyền sử dụng đất để bảo lãnh, mở thư tín dụng (L/C), bao thanh toán hay rộng hơn nữa là để đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ phát sinh trong khoảng các quan hệ hiệp đồng kinh doanh thương mại, mà không chỉ giới hạn trong việc “để vay vốn” như quy định hiện hành.

Ngoài ra là kiến nghị cho phép người thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển nhượng, cho thuê lại, góp vốn hay thế chấp bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất; và cho phép các tổ chức kinh tế nước ngoài cũng thừa hưởng các quyền giống như tổ chức kinh tế trong nước trong việc được thuê đất trực tiếp của các tổ chức, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cũng như được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để khuyến khích sự tham gia của khối đầu tư nước ngoài và đảm bảo nguyên tắc không phân biệt đối xử theo tinh thần của Luật Doanh nghiệp và đầu tư chung.

1 khó khăn mang công tác thu hồi đền bù đất ngày nay, theo báo cáo của IFC, là mang sự chênh lệch lớn về giá đất trước và sau khi đền bù. Căn cứ để xác định khoản tiền mà người mua trả để bồi thường, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là “giá thị phần trong điều kiện bình thường”, theo tổng hợp của IFC, là một khái quát chưa rõ ràng.

Đo vậy, để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc thảo luận, đền bù đất sở hữu người sử dụng đất, những kiến nghị nhấn mạnh vào việc Nhà nước nên ban hành khung giá đất minh bạch và chi tiết cho từng giai đoạn thu hồi như giá đất theo mục đích hiện trạng, giá đất sau khi quy hoạch vào mục đích khác, và giá đất sau lúc ưu tiên đầu tư cơ sở vật chất hạ tầng để điều tiết những phần giá trị nâng cao bổ xung từ đất.

“Khung giá đất cần được xây dựng dựa trên “giá giao dịch ổn định” ở vùng (địa phương) sở hữu đất bị thu hồi, mang sự đồng thuận của các đối tác liên quan. bên cạnh đó, Nhà nước cũng nên khuyến khích tạo thuận tiện, không ngăn cản những quyền tự thống nhất chuyển nhượng, chuyển đổi đất giữa doanh nghiệp và người dân bởi vì điều này là phù hợp với những nguyên tắc của thị trường”, báo cáo của IFC chỉ rõ.

Đối mang việc xác định tiền sử dụng đất phải nộp, các doanh nghiệp cho rằng việc quy định chỉ cho phép khấu trừ vào tiền sử dụng đất những chi phí bồi thường theo hiện trạng đất chưa đầu tư và chỉ trên diện tích đất quy hoạch của Công trình, mà không được khấu trừ những chi phí bồi thường về đất dành cho Công trình đường xá, Công trình công cộng, là gây thiệt thòi cho doanh nghiệp.

Các chi phí tập trung đầu tư vào công trình công cùng bởi người mua bỏ ra đã góp phần làm gia tăng giá trị đất sau lúc đầu tư. khách hàng phải trả tiền sử dụng đất theo giá trị đất sau ưu tiên đầu tư thì nên được khấu trừ những chi phí tạo ra phần giá trị gia tăng tăng cường của đất.

Bên cạnh đó, quý khách cũng cần được khấu trừ những khoản tiền khác như bồi thường tài sản, hỗ trợ tạo công ăn việc khiến, di chuyển, tái định cư cho người nắm giữ đất cơ bản.

Giấy má kéo dài

Những ý kiến mà IFC tổng hợp cho thấy việc xin giao và thuê đất trong khoảng Nhà nước luôn gắn sở hữu 1 Dự án tập trung đầu tư cụ thể, vì thế thủ tục xin cấp đất luôn với sự địa chỉ với nhiều thủ tục pháp luật khác mang liên quan đến cả quá trình tập trung đầu tư.

Ngoài những thủ tục về đầu tư và môi trường, nếu việc xin cấp đất để tuân thủ những Dự án thuộc một lĩnh vực chuyên ngành sở hữu điều kiện thì người dùng còn phải thực hiện các giấy má, điều kiện quy định trong pháp luật chuyên ngành (ví dụ xin cấp đất để xây dựng nhà để bán thì quý khách phải thực hiện theo những quy định trong luật kinh doanh bất động sản, quy chế về đấu giá, đấu thầu).

Thực tế cho thấy để hoàn tất mọi hồ sơ liên quan, doanh nghiệp phải trải qua là 1 quá trình rất phức tạp và kéo dài, và sở hữu thể phải đối mặt có những mâu thuẫn, chồng chéo, không tương thích mang thể xảy ra giữa những quy định pháp luật khác nhau.

Không những thế, mỗi giấy tờ lại phụ thuộc quá to lớn vào thái độ, quan điểm giải quyết của những cơ quan quản lý chuyên ngành mang những rào cản dưới dạng “điều kiện kinh doanh”, “quy hoạch ngành”...

Theo nhận định của khối doanh nghiệp, Luật Đất đai cần xác định rõ mối quan hệ giữa trình tự, giấy má tiếp cận đất đai với những thứ tự hồ sơ khác khi thực hiện những luật liên quan trong tổng thể 1 hệ thống pháp luật liên quan đến quy trình ưu tiên đầu tư.

 Xem thêm :Sửa đổi và bổ sung một số điều trong luật nhà đất